Kira Geliri Vergisinde 2026 Değişiklikleri: Kim Ne Kadar Ödeyecek?
2026 yılı itibarıyla kira geliri elde eden mülk sahiplerini yakından ilgilendiren önemli vergi değişiklikleri yürürlüğe girdi. Gelir vergisi dilimleri, istisna tutarları ve gider indirimlerinde yapılan düzenlemeler, özellikle konut ve ticari gayrimenkul yatırımcılarının vergi yükünü doğrudan etkiliyor.
Bu yazıda 2026 kira geliri vergisiyle ilgili tüm güncel detayları, kimlerin ne kadar vergi ödeyeceğini ve örnek hesaplamaları adım adım ele alıyoruz.
2026 Yılında Kira Geliri Vergisinde Neler Değişti?
2026 yılında kira gelirlerinin vergilendirilmesinde öne çıkan değişiklikler üç ana başlıkta toplanıyor:
Yeniden Değerleme Oranı
2026 yılı için yeniden değerleme oranı %25,49 olarak belirlendi. Bu oran, gelir vergisi tarifeleri ve istisna tutarlarının güncellenmesinde temel alındı.
Konut Kira Geliri İstisnası Arttı
2026 yılında konut kira gelirleri için uygulanan yıllık istisna tutarı:
- 58.000 TL
olarak belirlendi.
Bu tutarın altında kalan konut kira gelirleri için beyanname verilmesi gerekmiyor. Ancak bu istisna yalnızca konut kira gelirleri için geçerlidir. İş yeri (ticari) kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.
Meclis gündeminde yer alan bazı düzenlemelere göre ilerleyen dönemde bu istisnanın yalnızca emekli, dul ve yetim aylığı alanlarla sınırlandırılması da gündeme gelebilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yasal değişiklikleri yakından takip etmesi önemlidir.
Konut Kredisi Faizlerinin Gider Yazılması Kaldırıldı
2026 yılı itibarıyla kira geliri elde edilen konutlar için kullanılan konut kredisi faizlerinin gider olarak düşülmesi uygulaması sona erdi. Bu durum, krediyle ev alıp kiraya veren yatırımcıların vergi matrahını artıran önemli bir değişikliktir.
2026 Gelir Vergisi Dilimleri (Kira Gelirleri İçin)
Kira gelirleri, gelir vergisine tabi olup artan oranlı tarife üzerinden vergilendirilir. 2026 yılı gelir vergisi dilimleri şu şekildedir:
| Yıllık Vergilendirilebilir Gelir | Vergi Oranı |
|---|---|
| 0 – 190.000 TL | %15 |
| 190.001 – 400.000 TL | %20 |
| 400.001 – 1.000.000 TL | %27 |
| 1.000.001 – 5.300.000 TL | %35 |
| 5.300.001 TL ve üzeri | %40 |
Vergi, brüt kira gelirinden istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan net gelir üzerinden hesaplanır.
Kimler 2026 Yılında Kira Geliri Beyanı Vermek Zorunda?
Konut Kira Geliri Olanlar
- Yıllık konut kira geliri 58.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname verilmez.
- 58.000 TL üzerindeki konut kira gelirleri için beyanname verilmesi zorunludur.
Ticari (İş Yeri) Kira Geliri Olanlar
- Tutar ne olursa olsun beyanname verilmesi zorunludur.
- Konut istisnası ticari kira gelirleri için geçerli değildir.
Birden Fazla Geliri Olanlar
- Ücret, serbest meslek kazancı veya ticari kazanç gibi başka gelirleri olan mükellefler için beyan zorunluluğu farklılık gösterebilir.
- Toplam gelir üzerinden değerlendirme yapılması gerekir.
2026 Kira Geliri Vergisi Hesaplama Örneği
Örnek 1: Konut Kira Geliri
- Yıllık brüt kira geliri: 300.000 TL
- Konut istisnası: 58.000 TL
- Kalan tutar: 242.000 TL
- Gider yöntemi: Götürü gider (%15)
Götürü gider:
242.000 TL x %15 = 36.300 TL
Vergiye tabi net gelir:
242.000 TL – 36.300 TL = 205.700 TL
Vergi hesaplaması:
- İlk 190.000 TL: %15 = 28.500 TL
- Kalan 15.700 TL: %20 = 3.140 TL
Toplam ödenecek vergi:
31.640 TL
2026 Yılında İndirilebilecek Giderler
Kira gelirinden vergi matrahı düşürülürken iki farklı yöntem kullanılabilir:
Götürü Gider Yöntemi
- Net kira gelirinin %15’i gider olarak kabul edilir.
- Belge ibrazı gerekmez.
- Konut kredisi faizi indirimi bu yöntemde de uygulanmaz.
Gerçek Gider Yöntemi
Aşağıdaki giderler belgelenmek şartıyla indirilebilir:
- Bakım ve onarım giderleri
- Sigorta giderleri
- Aidat ve yönetim giderleri
- Emlakçı komisyonları
- Amortisman giderleri
Gerçek gider yöntemi seçildiğinde en az 2 yıl boyunca bu yöntemden dönülemez.
2026 Kira Geliri Vergisinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması zorunludur.
- Elden kira ödemeleri cezaya tabidir.
- Beyanname genellikle Mart ayında verilir.
- Vergi iki eşit taksitte ödenir.
Sonuç
2026 yılı kira geliri vergisi düzenlemeleri, özellikle yüksek kira geliri elde eden mülk sahipleri için daha dikkatli bir vergi planlamasını zorunlu kılıyor. Artan vergi dilimleri, kredi faizlerinin gider yazılamaması ve istisna kapsamına ilişkin olası değişiklikler, gayrimenkul yatırımcılarının kararlarını doğrudan etkileyebilir.
Kira geliri elde ediyorsanız, gelir ve giderlerinizi doğru hesaplamanız ve güncel mevzuatı yakından takip etmeniz büyük önem taşıyor.