Kentsel Dönüşüm Yasası Ev Fiyatlarını Nasıl Etkileyecek?
Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesini amaçlayan bir süreçtir. Türkiye’de bu sürecin hukuki temelini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturur.
Son yıllarda yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve uygulamayı daha etkin hale getirmeyi hedeflemektedir. Özellikle 2026 yılında yapılan yeni yönetmelik değişikliği, karar alma süreçlerinde önemli yenilikler getirmiştir. Bu değişiklikler yalnızca dönüşüm süreçlerini değil, konut piyasasını ve ev fiyatlarını da doğrudan etkilemektedir.
Kentsel Dönüşümde Yeni Yönetmelik Değişikliği
Salt Çoğunluk Kuralı ve Getirdiği Yenilikler
Yeni düzenlemeye göre, kentsel dönüşüm projelerinde karar alma sürecinde aranan anlaşma oranı üçte iki çoğunluktan salt çoğunluğa yani yüzde 50+1 seviyesine düşürülmüştür. Bu değişiklik sayesinde yapı ruhsatı işlemleri artık maliklerin salt çoğunluğunun talebiyle yürütülebilecektir.
Yönetmelik değişikliği kapsamında şu yenilikler getirilmiştir:
- Maliklerin dönüşüm kararını alabilmesi için toplantı yapılması zorunlu hale getirilmiştir.
- Toplantı duyuruları bina ilan panoları, muhtarlık veya noter aracılığıyla tüm maliklere bildirilecektir.
- Karar alınabilmesi için hisselerin yüzde 50+1 çoğunluğu yeterli olacaktır.
- Belediyeler ruhsat vermeden önce salt çoğunluk şartının sağlanıp sağlanmadığını resmi olarak kontrol edecektir.
- Riskli yapı bulunan parsellerde imar hakkı aktarımı ve ifraz işlemlerinde hak ve muafiyetlerin kapsamı netleştirilmiştir.
Bu düzenleme ile dönüşüm sürecinin daha hızlı, şeffaf ve etkin şekilde yürütülmesi hedeflenmektedir.
Yeni Düzenlemenin Kentsel Dönüşüm Sürecine Etkileri
Salt çoğunluk kuralı, dönüşüm projelerinde karar alma süreçlerini önemli ölçüde hızlandırabilir. Önceki sistemde üçte iki çoğunluğun sağlanması zor olduğu için birçok proje uzun süre bekleyebiliyordu. Yeni düzenleme, projelerin daha hızlı başlamasını sağlayarak dönüşüm sürecini yaygınlaştırabilir.
Bu durum, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde yapı stokunun daha hızlı yenilenmesine katkı sağlayabilir. Ancak bazı durumlarda maliklerin haklarının korunması ve uzlaşma süreçlerinin dikkatli yürütülmesi de önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Yasasının Konut Piyasasına Etkisi
Arz ve Talep Dengesi
Kentsel dönüşüm, eski yapıların yıkılarak yerine yeni konutların yapılmasını sağlar. Yeni düzenleme ile dönüşüm projelerinin hızlanması, konut arzının artmasına yol açabilir.
Arz artışı bazı bölgelerde fiyat artışını yavaşlatabilir. Ancak büyük şehirlerde talep yüksek olduğu için yeni ve modern konutlar genellikle daha yüksek fiyatlardan satışa sunulmaktadır.
Yeni Konutların Fiyat Seviyesi
Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen konutlar, eski yapı stokuna göre daha yüksek maliyetle üretilir. Artan inşaat maliyetleri, arsa payı, teknik standartlar ve sosyal donatı alanları bu fiyat artışının temel nedenleri arasında yer alır.
Yeni yönetmelikle dönüşüm sürecinin hızlanması, piyasaya daha fazla yeni konut sunulmasına neden olabilir. Ancak kaliteli ve güvenli yapı talebinin yüksek olması nedeniyle fiyatların genel olarak yukarı yönlü hareket etmesi beklenmektedir.
Lokasyon Bazlı Değer Artışı
Kentsel dönüşüm projeleri genellikle merkezi ve gelişim potansiyeli yüksek bölgelerde uygulanır. Altyapı yatırımları, sosyal alanların artması ve ulaşım imkanlarının gelişmesi, dönüşüm yapılan bölgelerde gayrimenkul değerlerini yükseltir.
Yeni düzenleme sayesinde dönüşüm projelerinin sayısının artması, bazı bölgelerde değer artışını hızlandırabilir.
Kentsel Dönüşüm ve Kira Fiyatları
Dönüşüm süreci kira piyasasını da doğrudan etkiler. Yıkım ve yeniden inşa sürecinde geçici konut ihtiyacı artar. Bu durum, dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde kiraların yükselmesine neden olabilir.
Yeni yapılan konutların kira bedelleri genellikle eski yapılardan daha yüksek olur. Ancak uzun vadede yeni konut arzının artması, kira artış hızını dengeleyebilir.
Sosyal ve Ekonomik Etkiler
Kentsel dönüşüm yalnızca fiziksel değil, sosyal bir değişim sürecidir. Dönüşüm sonrası konut fiyatlarının artması, bazı bölgelerde sosyoekonomik yapının değişmesine neden olabilir.
Yeni yönetmelikle dönüşüm sürecinin hızlanması, şehirlerin daha güvenli ve modern hale gelmesini sağlayabilir. Ancak bu süreçte sosyal dengeyi koruyacak politikaların uygulanması da önemlidir.
Yatırımcılar İçin Kentsel Dönüşümün Anlamı
Avantajlar
- Dönüşüm sonrası konut değerlerinde artış
- Depreme dayanıklı ve modern yapıların yatırım açısından cazip olması
- Kira getirisi potansiyelinin yükselmesi
- Yeni düzenleme ile projelerin daha hızlı tamamlanabilmesi
Riskler
- Hukuki süreçlerin karmaşık olması
- Müteahhit seçimi ve proje gecikmeleri
- Ekonomik dalgalanmalar ve maliyet artışları
Ev Sahipleri Açısından Etkiler
Ev sahipleri için kentsel dönüşüm, mülk değerinin uzun vadede artması anlamına gelir. Yeni düzenleme sayesinde dönüşüm kararlarının daha hızlı alınması mümkün hale gelmiştir.
Ancak süreç boyunca sözleşme şartlarının dikkatle incelenmesi, teslim süreleri ve kira yardımı gibi konuların iyi değerlendirilmesi gerekir.
Genel Değerlendirme
Kentsel dönüşüm yasası ve yeni yönetmelik değişiklikleri, konut piyasasını doğrudan etkileyen önemli faktörlerdir. Salt çoğunluk kuralı, dönüşüm projelerinin hızlanmasını sağlayarak yeni konut üretimini artırabilir.
Bu durum uzun vadede şehirlerin daha güvenli hale gelmesini sağlarken, ev fiyatlarının genel olarak artmasına neden olabilir. Ancak bölgesel farklılıklar ve ekonomik koşullar fiyat değişimlerinde belirleyici olacaktır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci Türkiye’de konut piyasasının geleceğini şekillendiren en önemli faktörlerden biridir. Yeni yönetmelik değişikliği, dönüşüm projelerinin daha hızlı ilerlemesini sağlayarak hem güvenli yaşam alanlarının oluşmasına hem de gayrimenkul değerlerinin artmasına katkı sağlayabilir.
Ev sahipleri ve yatırımcılar için bu süreç, doğru planlama ve analiz ile önemli fırsatlar sunmaktadır.
Etiketler: kentsel dönüşüm