Yönetim Planı Nedir?

Apartman veya site yaşamında düzeni sağlamak, ortak alanların kullanımını belirlemek ve kat maliklerinin haklarını korumak için belirli kuralların olması gerekir. İşte bu kuralları resmi olarak düzenleyen belgenin adı yönetim planıdır. Türk hukuk sisteminde Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanımlanan yönetim planı, apartman ve site yönetiminin temelini oluşturur.

Yönetim planı; bir apartman, site ya da toplu yapı içerisinde yaşamın nasıl düzenleneceğini, ortak alanların kullanımını, yöneticilerin yetki ve sorumluluklarını belirleyen resmi bir belgedir.

• Kat maliklerinin oybirliği veya çoğunlukla aldığı kararlar yönetim planına yazılır.
• Kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne sunulur ve resmi senet niteliği taşır.
• Yönetim planı tüm kat maliklerini, kiracıları ve bağımsız bölümde yaşayanları bağlayıcıdır.

Kısacası, apartman ya da sitenin anayasa belgesi niteliğindedir.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Bir binada onlarca hatta yüzlerce kişinin yaşadığını düşünelim. Ortak alanlar, aidatlar, bakım-onarım kararları ya da yönetim seçimleri konusunda fikir ayrılıkları çıkabilir. Yönetim planı:

• Çatışmaların önüne geçer,
• Ortak yaşamın kurallarını netleştirir,
• Karar alma süreçlerini hızlandırır,
• Hukuki açıdan bağlayıcılık sağlar.

Örneğin; otoparkın nasıl kullanılacağı, dairelerin dış cepheye müdahale edip edemeyeceği ya da aidatların ödeme şekli yönetim planında açıkça belirtilir.

Yönetim Planında Neler Yer Alır?

Bir yönetim planında genellikle şu başlıklar bulunur:

1. Genel hükümler: Yönetim planının amacı, kapsamı ve hukuki dayanağı.
2. Yönetim organları: Yönetici, denetçi veya yönetim kurulu seçimi, görev ve yetkileri.
3. Kat malikleri hak ve yükümlülükleri: Ortak alanların kullanımı, bakım ve onarım sorumlulukları.
4. Ortak giderler ve aidatlar: Aidat miktarlarının belirlenmesi, toplanması ve ödenmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar.
5. Toplantı ve karar alma usulleri: Genel kurul toplantıları, oy çokluğu/oybirliği şartları.
6. Özel düzenlemeler: Otopark, havuz, sosyal tesisler, güvenlik, temizlik, çevre düzeni gibi konular.

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

• Kat mülkiyeti kurulurken, inşaatı yapan müteahhit tarafından hazırlanır.
• Tapu müdürlüğüne onay için sunulur.
• Kat malikleri yönetim planını kabul ederek imzalar.
• Yönetim planında değişiklik yapılmak istenirse, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.
• Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken uzmanlardan (avukat, emlak danışmanı, yönetim şirketi) destek almak faydalı olur.

Yönetim Planı ile İlgili Hukuki Dayanak

Türkiye’de bina yönetim planları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenir. Kanunun 28. maddesi, yönetim planını “resmi senet hükmünde” kabul eder. Yani bir yönetim planına aykırı davranış, mahkeme tarafından geçersiz sayılır.

Yönetim Planı Olmazsa Ne Olur?

Yönetim planı olmadan apartman veya sitelerde ortak yaşam düzeni sağlamak çok zordur.

• Aidatların ödenmemesi,
• Ortak alanların izinsiz kullanımı,
• Yönetici seçimi ve görevlerinde belirsizlik

gibi sorunlar sıkça yaşanır.

Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır. Ancak her binanın kendi ihtiyaçlarına özel kurallarının yönetim planına yazılması, olası anlaşmazlıkları en aza indirir.

Sonuç

Bina ve site yaşamında yönetim planı, düzeni ve huzuru sağlayan en önemli belgedir. Kat maliklerinin sorumluluklarını, ortak alanların kullanım şeklini ve yönetim organlarının görevlerini netleştirerek yaşamı kolaylaştırır.

Eğer yeni bir binada daire sahibi olduysanız mutlaka yönetim planını okuyun, hak ve yükümlülüklerinizi öğrenin. Çünkü yönetim planı yalnızca bir kâğıt değil, apartmanınızın veya sitenizin hukuki ve sosyal düzeninin temel taşıdır.

Etiketler: bina ve site yönetimi