Konut Fiyatları Düşüyor, Kiralar Artıyor: Emlak Piyasasında Neler Oluyor?

4 dakikalık okuma

Son dönemde emlak piyasasında dikkat çeken ilginç bir tablo oluştu. Satılık konut ilanlarında fiyat düşüşleri konuşulurken, kiralık daire fiyatları yükselmeye devam ediyor. İlk bakışta bu durum çelişkili gibi görünüyor. Çünkü klasik ekonomik mantığa göre konut fiyatları geriliyorsa kiraların da baskı altında olması beklenir.

Ancak Türkiye’de mevcut piyasa dinamikleri artık eskisinden çok farklı çalışıyor.

Bugün satılık konut piyasasıyla kiralık konut piyasası birbirinden ayrışmış durumda. Bir tarafta krediye erişemeyen alıcılar ve yavaşlayan satışlar var. Diğer tarafta ise artan kiracı talebi ve yetersiz kiralık konut arzı bulunuyor.

Bu yazıda şu sorulara detaylı şekilde cevap vereceğiz:

Konut Fiyatları Gerçekten Düşüyor mu?

Öncelikle önemli bir noktayı netleştirmek gerekiyor.

Türkiye’de birçok bölgede konut fiyatları nominal olarak hâlâ artıyor olabilir. Yani ilan sitelerinde rakamlar yükselmiş görünebilir. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle reel fiyatlara bakıldığında farklı bir tablo ortaya çıkıyor.

Başka bir ifadeyle: Bir dairenin fiyatı geçen yıla göre artmış olsa bile, enflasyon karşısında gerçek değeri gerilemiş olabilir.

Örneğin:

İşte bugün piyasada yaşanan durum tam olarak bu.

Konut Satışları Neden Yavaşladı?

1. Yüksek Faiz Oranları

Konut piyasasındaki yavaşlamanın en büyük nedeni kredi faizleri.

Geçmiş yıllarda düşük faiz ortamı nedeniyle birçok kişi kredi kullanarak ev satın alabiliyordu. Ancak bugün:

Sonuç olarak orta gelir grubunun konuta erişimi zorlaştı.

Eskiden aylık gelirine güvenerek ev satın alabilen kişiler artık peşinat bulmakta ve kredi ödemelerini karşılamakta zorlanıyor.

2. Gerçek Alıcı Sayısı Azaldı

Piyasada ilan sayısı yüksek görünse de gerçek alıcı sayısında ciddi düşüş yaşanıyor.

Bugün birçok emlak danışmanı aynı durumdan bahsediyor:

Ama satış gerçekleşmiyor.

Çünkü insanların önemli bölümü artık satın alma kararını ertelemeye başladı.

3. Yatırımcı Piyasadan Çekiliyor

2021 ve 2022 döneminde konut yatırımcısı çok güçlüydü. İnsanlar enflasyondan korunmak için gayrimenkule yöneliyordu. “Konut her zaman kazandırır” algısı piyasayı hızla büyüttü.

Ancak bugün yatırımcı tarafında ciddi bir temkinlilik oluştu.

Bunun nedenleri:

Artık birçok yatırımcı “Bu fiyatlardan konut almak mantıklı mı?” sorusunu sormaya başladı.

İlan Fiyatı ile Gerçek Satış Fiyatı Arasındaki Fark Açılıyor

Bugün piyasada en dikkat edilmesi gereken konulardan biri de bu. İlan sitelerinde görülen fiyatlarla gerçek satış fiyatları arasında ciddi fark oluşmuş durumda.

Birçok satıcı hâlâ eski piyasa psikolojisiyle hareket ediyor. Ancak alıcı tarafı artık daha kontrollü davranıyor.

Bu nedenle:

Bazı bölgelerde yüzde 10 ila yüzde 20 arasında pazarlıklar artık normal hale gelmiş durumda.

Peki Kiralar Neden Artıyor?

İşin en kritik kısmı burada başlıyor. Satılık piyasası yavaşlarken kiralık piyasası neden canlı kalıyor? Çünkü insanların barınma ihtiyacı devam ediyor. Ev satın alamayan kişiler kiralık konut piyasasına yöneliyor. Bu da kiralık daire talebini büyütüyor.

1. Potansiyel Ev Sahipleri Kiracıya Dönüştü

Eskiden kredi kullanarak ev alabilecek birçok kişi bugün kirada kalmaya devam ediyor.

Bu durum piyasada yeni bir gerçek oluşturdu: “Ev alamayan orta sınıf kiralık piyasasını büyütüyor.”

Talep arttıkça kiralar da yükseliyor.

2. Kiralık Konut Arzı Yetersiz

Piyasadaki bir diğer büyük problem ise arz eksikliği.

Birçok ev sahibi:

Bu nedenle piyasadaki kiralık konut sayısı bazı bölgelerde ciddi şekilde azalıyor.

Talep artarken arzın sınırlı kalması kiraları yukarı taşıyor.

3. Büyükşehirlerde Talep Güçlü Kalıyor

Özellikle:

gibi şehirlerde kiralık konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor.

Neden?

Tüm bunlar kiralık piyasasını canlı tutuyor.

Yeni Konut Üretimi Neden Yavaşlıyor?

Kiraların yükselmesindeki önemli nedenlerden biri de yeni konut üretimindeki yavaşlama.

İnşaat sektöründe:

Bu nedenle birçok müteahhit yeni projelerde daha temkinli davranıyor. Yeni konut üretimi yavaşladıkça piyasadaki arz problemi büyüyor. Bu durum özellikle büyük şehirlerde kiralık konut krizini daha görünür hale getiriyor.

Önümüzdeki Dönemde Emlak Piyasasını Ne Bekliyor?

Önümüzdeki dönemde piyasayı belirleyecek en önemli faktörler şunlar olacak:

Eğer faizlerde düşüş yaşanırsa:

Ancak kısa vadede kiralık piyasasındaki baskının devam etmesi daha olası görünüyor.

Çünkü:

Ev Sahibi Olmak mı, Kirada Kalmak mı?

Bu sorunun tek bir doğru cevabı yok.

Çünkü karar tamamen kişinin:

bağlı.

Ancak mevcut piyasada şunu net şekilde söylemek mümkün: Konut satın alma kararı artık eskisine göre çok daha fazla finansal analiz gerektiriyor.

Eskiden birçok kişi “nasıl olsa fiyatlar yükselir” düşüncesiyle hareket ediyordu. Bugün ise:

çok daha önemli hale geldi.

Sonuç

Türkiye’de emlak piyasası artık tek yönlü hareket etmiyor.

Satılık tarafta:

öne çıkarken…

Kiralık tarafta:

fiyatları yukarı taşımaya devam ediyor.

Bu nedenle bugün piyasayı anlamak için yalnızca “fiyat arttı mı düştü mü?” sorusuna bakmak yeterli değil.

Asıl önemli konu:

Önümüzdeki dönemde faiz politikaları ve ekonomik görünüm emlak piyasasının yönünü belirlemeye devam edecek gibi görünüyor.

Etiketler: emlak piyasası, konut piyasası

İlgili Yazılar