Satın Alınan Evde Sonradan Çıkan Ayıplar: Alıcının Yasal Hakları Nelerdir?

26/12/2025 2 dakikalık okuma

Ev satın almak, hayatımızdaki en önemli yatırımlardan biridir. Ancak tapu ve anahtar tesliminden sonra ortaya çıkan bazı sorunlar, alıcılar açısından ciddi maddi ve hukuki problemler doğurabilir. Bu yazıda, Türkiye’de satın alınan evde sonradan çıkan ayıpların ne anlama geldiği, hangi durumların ayıp sayıldığı ve alıcının sahip olduğu yasal haklar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Ayıp Nedir?

Hukuki anlamda ayıp, satın alınan evin sözleşmede belirtilen nitelikleri taşımaması ya da kullanım amacını ve değerini önemli ölçüde azaltan eksiklikler barındırmasıdır.

Ayıplar ikiye ayrılır:

Açık Ayıplar

Teslim sırasında dikkatli bir inceleme ile fark edilebilen kusurlardır.

Örnekler:

Kırık camlar
Çalışmayan kapılar
Görünür tesisat sorunları

Gizli Ayıplar

Teslim anında fark edilmesi mümkün olmayan, zamanla ortaya çıkan kusurlardır.

Örnekler:

Su yalıtımı eksikliği
Rutubet ve küf
Temel veya taşıyıcı sistem problemleri
Elektrik ve tesisat hataları

Hukuki Dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu (TBK): TBK’ya göre satıcı, satış konusu taşınmazı ayıpsız olarak teslim etmekle yükümlüdür. Teslim tarihinde mevcut olan gizli ayıplardan satıcı sorumludur.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: Satıcının müteahhit veya ticari faaliyet yürüten bir kişi olması ve alıcının tüketici sıfatını taşıması halinde tüketici hukuku hükümleri de uygulanır. Bu durumda alıcının korunması daha geniştir.

Alıcının Hakları

Evde ayıp tespit edilmesi halinde alıcı aşağıdaki haklardan birini veya birkaçını kullanabilir:

Sözleşmeden Dönme (Fesih): Ayıp, evin kullanımını ciddi biçimde etkiliyorsa alıcı satış sözleşmesini feshederek ödediği bedelin iadesini isteyebilir.
Bedel İndirimi: Alıcı evi kullanmaya devam etmek istiyorsa, ayıbın değer kaybına oranla satış bedelinde indirim talep edebilir.
Ücretsiz Onarım Talebi: Ayıbın giderilmesi mümkünse, satıcıdan onarım yapılması istenebilir.
Tazminat Talebi: Ayıp nedeniyle oluşan ek masraflar (onarım, taşınma, geçici konaklama vb.) için ayrıca tazminat talep edilebilir.

İspat Yükü ve Deliller

Gizli ayıplarda ispat yükü alıcıya aittir. Aşağıdaki belgeler süreci güçlendirir:

Bilirkişi ve uzman raporları
Fotoğraf ve video kayıtları
Satış sözleşmesi ve ilan içerikleri
Tanık beyanları

Ayıbın teslim tarihinde mevcut olduğunun ispatlanması önemlidir.

Zamanaşımı Süreleri

Genel Süre: Gizli ayıplar için 2 yıl içinde satıcıya bildirim yapılmalıdır.
Tüketici Hukuku Kapsanmıda: Yeni konut satışlarında bu süre 5 yıla kadar uzayabilir.
Kasıtlı Gizleme: Satıcının ayıbı bilerek gizlediği durumlarda zamanaşımı süreleri uygulanmayabilir veya uzayabilir.

Satıcının Sorumlu Olmadığı Haller

Aşağıdaki durumlarda satıcı sorumluluktan kurtulabilir:

Alıcının ayıbı bilerek evi satın alması
Ayıbın açık olmasına rağmen kabul edilmesi
Ayıbın alıcının kullanım hatasından kaynaklanması

Ancak satıcının ağır kusuru veya kasıtlı gizleme durumlarında sorumluluk ortadan kalkmaz.

Uyuşmazlık Çözüm Yolları

Arabuluculuk: Taraflar dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurabilir.
Tüketici Hakem Heyeti: Belirli parasal sınırlar dahilinde tüketici hakem heyetine başvuru mümkündür.
Mahkeme: Uzlaşma sağlanamazsa Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Sonuç

Satın alınan evde sonradan ortaya çıkan ayıplar, alıcı açısından ciddi mağduriyetler yaratabilir. Türk hukuku, alıcıyı hem Borçlar Kanunu hem de Tüketici Hukuku kapsamında koruma altına almıştır.

Alıcının hak kaybına uğramaması için:

Ayıp fark edilir edilmez satıcıya yazılı bildirim yapılmalı
Deliller eksiksiz toplanmalı
Gerekirse hukuki destek alınmalıdır

Doğru ve zamanında atılan adımlar, alıcının maddi kayıplarını büyük ölçüde telafi etmesini sağlar.