Müteahhit ile Kat Karşılığı Anlaşma Yaparken Dikkat Edilecekler

Kentsel dönüşüm ve arsa sahiplerinin değerlendirme isteği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini son yıllarda oldukça popüler hale getirdi. Ancak bu süreç, doğru planlanmadığında büyük maddi kayıplara neden olabilir. Müteahhit ile kat karşılığı anlaşma yapmadan önce hem hukuki hem de teknik açıdan dikkat edilmesi gereken pek çok önemli nokta vardır.

Bu yazıda, arsa sahiplerinin kat karşılığı anlaşma sürecinde gözden kaçırmaması gereken kritik detayları adım adım ele alıyoruz.

Kat Karşılığı Anlaşma Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi, müteahhidin ise bunun karşılığında arsada bina yaparak belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine vermesi esasına dayanır. Kısaca: arsa sahibi arsa verir, müteahhit bina yapar, taraflar da daireleri paylaşır.

Bu tür sözleşmeler genellikle “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak noter onaylı biçimde yapılır ve tapuya şerh edilmesi gerekir.

Güvenilir Müteahhit Seçimi

Kat karşılığı anlaşmanın en kritik noktası, doğru müteahhit seçimidir. Müteahhidin geçmiş projeleri, mali gücü ve referansları titizlikle araştırılmalıdır.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Daha önce tamamladığı projelerin kalitesi ve zamanında teslim edilip edilmediği,
• Ticaret Sicil kaydı ve vergi durumu,
• Hakkında açılmış dava veya icra dosyası olup olmadığı,
• İnşaat firması yerine şahısla değil, tüzel kişilik üzerinden sözleşme yapılması.

İpucu: Müteahhitin geçmişte teslim ettiği projeleri yerinde görmek, en güvenilir referans yöntemidir.

Sözleşmenin Noter ve Avukat Eşliğinde Hazırlanması

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sıradan belgeler değildir; her bir maddesi ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sözleşmenin mutlaka gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli bir avukat tarafından hazırlanması gerekir.

Sözleşme:

• Noter huzurunda düzenleme şeklinde hazırlanmalı,
• Tapu Müdürlüğü’ne şerh edilerek güvence altına alınmalıdır.

Unutmayın: Tapuya şerh edilmemiş bir sözleşme, müteahhidin iflası veya projeyi devretmesi durumunda sizi korumaz.

Daire Paylaşımı Oranı ve Blok Konumu

Kat karşılığı anlaşmalarda en çok tartışma konusu, daire paylaşım oranıdır. Örneğin, %50 - %50 paylaşım yapılacaksa hangi blokta, hangi cephedeki dairelerin kime ait olacağı sözleşmede net olarak belirtilmelidir.

Dikkat edilmesi gereken maddeler:

• Hangi bağımsız bölümler arsa sahibine ait olacak,
• Arsa sahibine düşen dairelerin kat, cephe, brüt-net metrekare detayları,
• Otopark, depo, çatı katı, bahçe gibi ortak alanların paylaşım durumu.

İpucu: “Daire paylaşım krokisi” sözleşmeye ek olarak çizdirilmeli ve imzalanmalıdır.

İnşaat Süresi ve Teslim Tarihi

Sözleşmede inşaatın hangi tarihte başlayacağı, hangi tarihte biteceği ve teslim süresi açıkça belirtilmelidir.

Eklenmesi gereken hükümler:

• İnşaatın gecikmesi durumunda günlük veya aylık gecikme tazminatı,
• Ruhsat alınma süresi, inşaat aşamaları, geçici ve kesin iskan teslim tarihleri.

Örnek: Müteahhit, yapı ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay içinde inşaatı tamamlayarak arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.

Teminat ve Güvence Mekanizmaları

Arsa sahipleri, müteahhidin inşaatı yarım bırakması riskine karşı mutlaka teminat istemelidir.

Teminat türleri:

• Banka teminat mektubu,
• Müteahhidin üzerine kayıtlı gayrimenkul teminatı,
• Sigorta poliçesi (tamamlama sigortası).

Bu sayede, müteahhit projeyi tamamlayamazsa arsa sahibi zararını kısmen de olsa telafi edebilir.

İnşaat Ruhsatı ve Proje Onay Süreci

Ruhsat alınmadan inşaata başlanması yasadışıdır. Müteahhitin proje çizimlerini arsa sahibine göstermesi, ruhsat ve mimari proje onayını ortak onay ile alması gerekir.

Arsa sahibi şu belgeleri görmeden imza atmamalıdır:

• Onaylı mimari proje,
• Statik proje,
• Yapı ruhsatı,
• Belediyeden alınan imar durum belgesi.

Tapu İşlemleri ve Devir Sırası

Kat karşılığı anlaşmalarda sık yapılan hatalardan biri, müteahhide tapunun erken devredilmesidir.

En güvenli yöntem:

• Tapu devri, ruhsat alındıktan ve temel atıldıktan sonra aşamalı şekilde yapılmalıdır.
• Sözleşmeye “her bağımsız bölüm için ayrı tapu devri takvimi” eklenmelidir.

Böylece, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmeden arsayı elinden çıkaramaz.

Denetim ve Kalite Kontrol Hakkı

Arsa sahibi, inşaat süreci boyunca projeyi takip etme ve denetleme hakkına sahiptir. Bu hak sözleşmeye yazılı olarak eklenmelidir.

Eklenmesi gereken ifade örneği: Arsa sahibi veya yetkilendirdiği kişi, inşaatın her aşamasını yerinde denetleme hakkına sahiptir. Müteahhit bu konuda gerekli kolaylığı sağlar.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek finansal değer taşıyan ve uzun vadeli sonuçlar doğuran anlaşmalardır. Bu nedenle, arsa sahibi olarak en küçük detayı dahi göz ardı etmemek gerekir.

Özetle:

• Güvenilir müteahhit seçin,
• Sözleşmeyi avukat hazırlasın,
• Tapuya şerh ettirin,
• Daire paylaşım planını açıkça belirleyin,
• Teslim süresi, teminat ve kalite denetimi maddelerini ekleyin.

Doğru hazırlanmış bir sözleşme, hem müteahhidin hem de arsa sahibinin haklarını korur ve süreci sorunsuz hale getirir.