Yabancı Yatırımcı Türkiye’den Çekiliyor mu? Konut Satışlarında Son Durum

16/02/2026 3 dakikalık okuma

Türkiye uzun yıllar boyunca yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarı olmuştur. 2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası, yabancıların mülk edinmesini kolaylaştırmış; bu sayede özellikle Rusya, İran, Ukrayna gibi ülkelerden gelen alıcılar Türkiye’de konut yatırımını artırmıştır. Ancak özellikle 2024 ve 2025 yıllarında bu eğilimde önemli değişimler yaşanmıştır.

2025’te Yabancıya Konut Satışı Rakamları

2025 yılı Türkiye genelinde yabancılara yapılan konut satışları açısından dikkat çekici bir yıl oldu. TÜİK verilerine göre:

Toplam yabancılara konut satış adedi 2025’te 21.534 oldu.
Bu rakam bir önceki yıla göre %9,4 oranında azalma gösteriyor.
Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı %1,3’e geriledi.

Bu veriler, yabancı alıcıların Türkiye konut piyasasındaki satın alma iştahının azaldığını açık şekilde ortaya koymaktadır. Özellikle bu 21 binlik satış adedi, son dokuz yılın en düşük seviyesine işaret ediyor.

2020–2025 Döneminde Yabancılara Konut Satış Trendi

2020–2025 dönemine ait veriler incelendiğinde, Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışlarının 2022 yılında 67.490 adet ile zirveye ulaştığı, ancak sonrasında belirgin bir düşüş trendine girdiği görülmektedir. 2020 ve 2021 yıllarında kademeli bir artış yaşanmış, 2022’de rekor seviyeye çıkılmıştır. Ancak 2023 itibarıyla hem küresel ekonomik koşullar hem de Türkiye’de vatandaşlık için gerekli yatırım tutarının artırılması gibi düzenlemeler satışları aşağı yönlü etkilemiştir. 2024 ve 2025 verileri, yabancı talebinin pandemi sonrası zirve seviyelerinden önemli ölçüde gerilediğini ve pazarın daha dengeli bir seviyeye oturduğunu göstermektedir. Bu eğilim, yabancıya konut satışında yeni bir normal oluştuğuna işaret etmektedir.

Küresel ve Yerel Arka Plan: Neden Azalma Yaşandı?

Artan Konut Fiyatları: Türkiye’de konut fiyatları son yıllarda önemli ölçüde yükseldi. Bu durum özellikle döviz ile alım yapacak yabancı yatırımcı için maliyetleri artırarak, “yatırım cazibesini” azalttı. Özellikle 2023-2025 arasında fiyat artışları, yatırım geri dönüş süresini bazı bölgelerde 30 yıla kadar uzattı.
İkamet ve Yatırım Süreçlerindeki Yavaşlama: Gayrimenkul alım sürecinde ikamet izni ve diğer bürokratik işlemlerin yavaşlaması yabancı yatırımcı açısından bir başka olumsuz faktör oldu. Hızla gelişen emlak piyasasında prosedürlerin uzun sürmesi, karar verme süreçlerini olumsuz yönde etkiledi.
Alternatif Pazarların Cazibesi: Ortadoğu, Avrupa ve Körfez ülkelerinde sunulan “Golden Visa / Altın Vize” programları gibi yatırımcı odaklı imkanlar, Türkiye’ye göre daha kısa yatırım geri dönüşü sunabiliyor. Bu da yatırımcıların ilgisini başka ülkelere yönlendirebiliyor.

Hangi Ülkelerden Alıcılar Önde?

2025 verilerine göre;

Rus vatandaşları, yabancılara satılan konutların en büyük dilimini oluşturdu (3.649 adet).
Bunu İranlılar (1.878) ve Ukraynalılar (1.541) takip etti.
Diğer önemli alıcı ülkeler arasında Almanya, Irak, Azerbaycan, Kazakistan, Çin ve Suudi Arabistan bulunuyor.

Bu tablo, yabancı yatırımcı profilinde çeşitlenme olduğunu ancak genel hacimde daralma yaşandığını göstermektedir.

Yabancıya Konut Satışı Azalırken Toplam Konut Satışları Arttı mı?

Evet. 2025 genelinde Türkiye’de toplam konut satışları tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı:

TÜİK verilerine göre 2025’te toplam konut satışları %14,3 artarak yaklaşık 1,688,910’e yükseldi.
Bu artış, yabancı satışlarının aksine yerel talebin güçlü olduğunu gösteriyor.

Bu durum, yabancı alıcıların düşüş trendine rağmen, yerel talebin gayrimenkul piyasasını canlı tuttuğunu ortaya koyuyor.

Bölgeler Bazında Durum

Yabancılara satış bakımından en öne çıkan iller:

İstanbul
Antalya
Mersin
Ankara
Yalova gibi bölgeler

İstanbul, yabancılara yapılan satışlarda açık ara liderliğini korurken Antalya ve Mersin gibi turistik bölgeler de önemli alım hacmi sağlamaya devam ediyor.

Geleceğe Bakış: Trendler ve Beklentiler

Teşvik ve Düzenlemeler Önemli

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, yabancı satışlarının hareketlenmesi için başta ikamet süreçleri olmak üzere teşvik ve bürokrasinin azaltılması gerektiğini vurguluyor. Bazı öneriler:

Yatırımcılar için merkezi süreç yönetimi
Tapu, vergi ve ikamet işlemlerinin sadeleştirilmesi
Bölgesel ve ürün bazlı teşvik paketleri sektör tarafından öneriliyor.

Pazarın Jeopolitik Dinamikleri

Küresel belirsizlikler, döviz kurları, ekonomik göstergeler ve komşu ülkelerdeki gayrimenkul fırsatları yabancı yatırımcı kararlarını doğrudan etkilemeye devam edecek.

Sonuç: Yabancıya Konut Satışı Neden Azaldı?

Özetle:

Evet, yabancılara yapılan konut satışları 2025’te azaldı.
2025 rakamı 21.534 ile son dokuz yılın en düşük seviyesine indi.
Bunun nedeni, yüksek fiyatlar, bürokratik zorluklar ve alternatif pazarların cazibesi olarak gösteriliyor.
Buna rağmen, toplam konut satışları rekor seviyede seyrediyor.

2026 yılı için piyasaya yön verecek unsurlar arasında teşvik paketleri, yabancı yatırımcı dostu regülasyonlar ve küresel ekonomik seyir yer alacak.

Etiketler: konut yatırımı