Konut Projelerinde Metrekare Oyunu Nedir, Nasıl Anlaşılır?

Konut projelerinde dairelerin metrekareleri, fiyatlandırmanın en kritik unsurlarından biridir. Ancak birçok projede “brüt metrekare”, “net metrekare”, “kullanım alanı”, “satışa esas alan” gibi farklı kavramlar kullanıldığı için, alıcılar gerçek daire büyüklüğünü çoğu zaman tam olarak anlayamaz. Bu durum, sektörde sıkça tartışılan metrekare oyunu kavramını ortaya çıkarır.

Bu yazıda metrekare oyununun ne olduğu, nasıl uygulandığı, alıcıların bunu nasıl anlayabileceği ve nelere dikkat ederek kendilerini koruyabilecekleri adım adım ele alınmaktadır.

Metrekare Oyunu Nedir?

Metrekare oyunu, konut projelerinde daire büyüklüklerinin olduğundan daha büyükmüş gibi gösterilmesi veya hesaplama yöntemlerinin farklılaştırılması sonucu ortaya çıkan yanıltıcı durumları ifade eder.

Bu oyun, genellikle şu yöntemlerle karşımıza çıkar:

• Brüt metrekarenin olduğundan yüksek gösterilmesi
• Net metrekareye dahil olmaması gereken alanların dahil edilmesi
• Ortak alanların daire metrekaresi gibi sunulması
• Balkon, teras, hatta yangın kaçış koridorlarının bile satışa esas alana katılması
• “Kullanım alanı” ile “net alan” kavramlarının birbirine karıştırılması

Sonuç olarak alıcı, 120 metrekare olduğunu düşündüğü bir dairenin aslında 85–90 metrekare net alana sahip olduğunu satın aldığında fark eder.

Metrekare Türleri: Kafa Karışıklığı Nereden Kaynaklanıyor?

Türkiye’de konut metrekareleri üç farklı ölçüm sistemi ile ifade edilir. Farklı projelerde farklı yöntemlerin kullanılması kafa karışıklığına neden olur.

1. Net Metrekare: Dairenin duvarlar içindeki gerçek yaşam alanıdır. Mutfak, salon, odalar, banyo, koridor gibi doğrudan kullanabildiğiniz alanları ifade eder.
2. Brüt Metrekare: Dairenin net alanına ek olarak; duvar kalınlıkları, kolonlar, merdiven kovaları ve ortak alan paylarının eklenmesiyle ulaşılan değerdir. Brüt metrekare, her projede farklı tanımlandığı için en çok karışıklık burada yaşanır.
3. Satışa Esas Alan: Firmaların satış sözleşmelerinde kullandığı alandır. Bu alana kimi zaman balkon, teras, depo, kapalı otopark payı hatta sosyal tesis payı bile dahil edilir.

Metrekare Oyununun En Sık Kullanıldığı Yöntemler

1. Balkon ve Terasların Olduğundan Büyük Gösterilmesi: Bazı projelerde 10 metrekarelik bir balkon satışa esas alanda 20 metrekareye kadar yazılabilir. Bunun sebebi, balkonun hesaplamaya %100 dahil edilmesi veya farklı çarpanlarla brüt hesaba eklenmesidir.
2. Ortak Alanların Metrekareye Dahil Edilmesi: Sosyal tesis, lobi, spor salonu gibi alanların “paylaştırılarak” daire metrekaresine eklenmesi, alıcıyı en çok yanıltan yöntemlerden biridir. Örneğin: Bir sitedeki 3.000 metrekare sosyal alan, 300 daireye paylaştırılır ve her daireye 10 metrekare ek olarak yazılır.
3. Koridor ve Duvar Kalınlıklarının Yüksek Hesaplanması: Dış duvarlar, taşıyıcı kolonlar veya teknik hacimler brüt alana fazla çarpanlarla eklenebilir.
4. Depo, Kapalı Otopark ve Ortak Depoların Daireye Eklenmesi: Bazı projelerde daireyle aynı tapuda olmayan bağımsız depolar bile satışa esas alana dahil edilir.

Metrekare Oyunu Nasıl Anlaşılır?

• Tapu veya Kat Planında “Net Alan”ı Talep Edin: Gerçek yaşam alanını gösteren tek resmi belge kat planı ve mimari projedir. Satıcıdan mutlaka “bağımsız bölüm net alanını” gösteren planı isteyin.
• Sözleşmede “Satışa Esas Alan”ın Nasıl Hesaplandığını Kontrol Edin: Sözleşmede alanların nasıl toplandığı, hangi çarpanların kullanıldığı açıkça yazılmalıdır. Hesaplama formülü yoksa mutlaka ekletin.
• Daireyi Yerinde Görüyorsanız Basit Bir Ölçüm Yapın: Bir mezura veya lazer metre ile en azından salon, odalar ve koridorların kaba ölçümlerini yapabilirsiniz. Gerçek net alan ile satışta söylenen alan arasında %10’dan fazla fark varsa dikkatli olun.
• Ortak Alan Payını Sorgulayın: Sosyal alanların daireye hangi oranda paylaştırıldığını mutlaka sorun. Bazı projelerde ortak alan payı 3–5 metrekare iken, kimilerinde 20–25 metrekareyi bulabilir.
• Balkon ve Teras Çarpanlarını Öğrenin: Balkonlar genellikle %50 çarpanla hesaplanır. %100 olarak eklenmişse brüt metrekare şişirilmiş demektir.

Metrekare Farkı Normalde Ne Kadar Olmalı?

Sektörde kabul gören oranlar:

• Net / Brüt farkı normalde %25–35 arasıdır. Yani 100 m² brüt bir dairenin neti 65–75 m² civarında olur.
• Fark %40’ın üzerindeyse metrekare oyunu ihtimali yüksektir.
• Lüks rezidanslarda ortak alan paylaşımı geniş olduğu için fark %45’e kadar çıkabilir, ancak bunun mutlaka gerekçelendirilmiş olması gerekir.

Metrekare Oyunundan Korunmak İçin Alıcıya Öneriler

• Her zaman net metrekare üzerinden fiyat kıyaslaması yapın. Aynı bölgede brütleri karşılaştırmak yanıltıcıdır.
• Projenin mimari proje onayını isteyin. Açıkça net alan yazmayan projelerde risk yüksektir.
• Satış temsilcisinden yazılı metrekare taahhüdü alın. “Bu daire 90 m² net” gibi ifadelerin sözleşmede yer alması önemlidir.
• Brüt metrekareye nelerin dahil edildiğini sorun. Sosyal tesis, asansör boşluğu, kapalı otopark gibi alanlar dahil ediliyorsa bunu bilmelisiniz.
• Fiyat karşılaştırması yaparken tek kriter metrekare olmasın. Tavan yüksekliği, plan verimliliği, kolon yerleşimi ve oda oranları da çok önemlidir.

Sonuç

Konut projelerinde metrekare oyunu, alıcıların gerçek yaşam alanını yanlış değerlendirmesine yol açan önemli bir problemdir. Bu nedenle konut alırken yalnızca satış broşürlerine veya brüt metrekarelere değil, net yaşam alanı, sözleşme detayları, mimari proje ve hesaplama yöntemlerine odaklanmak gerekir.

Doğru bilgiyle hareket eden alıcı, hem metrekare oyununa düşmez hem de gerçek değerini bilen daha sağlıklı bir yatırım yapmış olur.