Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır?

Kira artışı, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin düzenli olarak karşı karşıya kaldığı önemli bir konudur. Bu artışlar, yalnızca ekonomik göstergelere değil, aynı zamanda yasal düzenlemelere, sözleşme hükümlerine ve piyasa koşullarına da bağlıdır. Bu yazımızda, kira artışının nasıl belirlendiğini, hangi yasal dayanaklara göre hesaplandığını ve tarafların hangi haklara sahip olduğunu kapsamlı bir şekilde ele alacağız.

Kira Artışının Yasal Dayanağı Nedir?

Türkiye’de kira artışlarının temelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturur. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre düzenlenir. Kanuna göre:

• Taraflar, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir oran belirleyebilir.
• Ancak belirlenen oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalarını geçemez.
• Taraflar kira sözleşmesinde herhangi bir oran belirlememişse, yine TÜFE 12 aylık ortalamaları esas alınır.

Yani, yasal artış oranı her ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranına göre şekillenir.

TÜFE Nedir ve Kira Artışında Nasıl Kullanılır?

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen bir endekstir. Kira artışlarında kullanılan TÜFE oranı, 12 aylık ortalama değişim oranıdır.

Örnek Hesaplama:

• Mevcut kira bedeli: 10.000 TL
• TÜFE 12 aylık ortalama oranı: %22
• Yeni kira bedeli: 10.000 + (10.000 x 0,22) = 12.200 TL

TÜFE oranı her ayın başında TÜİK tarafından açıklanır. Bu nedenle kira sözleşmenizin yıldönümüne yakın bir tarihte TÜİK verilerini kontrol etmeniz önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse Ne Olur?

Taraflar kira sözleşmesinde yıllık artış oranı konusunda anlaşabilir. Ancak bu oranın da sınırı vardır:

• Sözleşmede belirtilen artış oranı, ilgili yılın TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Sözleşmede örneğin “her yıl %30 artış yapılır” şeklinde bir hüküm bulunsa bile, TÜFE oranı %20 ise en fazla %20 artış yapılabilir.

Bu kural, özellikle kiracıları koruma amacı güder. Aksi takdirde fahiş artışlar ortaya çıkabilir.

5 Yıl ve Üzeri Kiralamalarda Kira Tespit Davası

Kiracılık süresi 5 yılı aşmışsa, ev sahibi mevcut kira bedelinin emsal kira değerlerine göre düşük kaldığını düşünerek kira tespit davası açabilir. Bu tür davalarda:

• Mahkeme, taşınmazın konumu, yaşı, metrekare bilgisi gibi fiziksel özelliklerini dikkate alır.
• Aynı bölgede benzer özelliklere sahip konutların kira bedelleri incelenir.
• Uzman bilirkişi incelemesi yapılır.
• TÜFE, ÜFE, enflasyon ve piyasa koşulları göz önünde bulundurulur.

Bu süreç sonunda mahkeme, “uygun” kira bedelini belirleyerek karar verir.

Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?

Kira artışı yalnızca yılda bir kez, sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabilir. Artış yapılabilecek tarih, genellikle kira sözleşmesinin başladığı günün yıldönümüdür.

Örnek: 1 Eylül 2024’te başlayan bir kira sözleşmesi için artış tarihi 1 Eylül 2025’tir. Kira artışı bu tarihte geçerli olur.

Taraflar Arasında Anlaşma Varsa Ne Olur?

Kiracı ve ev sahibi, karşılıklı olarak farklı bir oran ya da formül konusunda anlaşabilir. Ancak:

• Bu anlaşma TÜFE sınırını aşmamalıdır.
• Yazılı ve karşılıklı imzalı olması tavsiye edilir.
• Belirsizlik durumunda yasal sınır olan TÜFE oranı geçerli olur.

Bu tür anlaşmalar, ilişkilerin sağlıklı sürmesi açısından tercih edilebilir.

Ticari Kiralamalarda Kira Artışı

Ticari gayrimenkullerde (dükkan, ofis, depo vb.) kira artışı, yine Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir. Ancak uygulamada şu farklılıklar bulunur:

• Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde farklı oranlar belirleyebilir.
• Ticari kira sözleşmeleri genellikle uzun vadeli olup artış formülleri detaylı şekilde tanımlanır.
• Taraflar “USD bazlı kira”, “altın karşılığı kira” gibi farklı modellemeler de kullanabilir.

Ancak ticari kiralarda da artış oranı yine TÜFE ortalamasını geçemez.

Kira Artışında En Çok Yapılan Hatalar

Kira artış sürecinde tarafların sıkça yaptığı hatalar şunlardır:

• Sözleşmede artış oranı belirtilmemesi: Bu durumda TÜFE esas alınır, ancak taraflar arasında tartışma yaşanabilir.
• Yılda birden fazla artış yapılması: Yılda birden fazla artış yasal değildir.
• Sözlü anlaşma yapılması: Yazılı belge olmadan yapılan anlaşmalar ileride ispat zorluğu yaratabilir.
• Güncel TÜFE oranının takip edilmemesi: Kiracının bilgisi dışında hatalı artışlar uygulanabilir.

Bu tür sorunların önüne geçmek için her iki tarafın da bilinçli olması gerekir.

Hukuki Destek Ne Zaman Gerekir?

Aşağıdaki durumlarda bir avukata veya gayrimenkul danışmanına başvurmanız yararlı olabilir:

• Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış talep ediyorsa,
• Kiracı yeni kira bedelini kabul etmiyorsa ve tahliye baskısı varsa,
• Kira tespit davası açılması söz konusuysa,
• Sözleşmede belirsizlikler varsa.

Sonuç

Kira artışı süreci, hem kiracı hem de ev sahibi için ekonomik bir denge unsurudur. Yasal sınırlar içinde kalındığında ve güncel TÜFE oranları takip edildiğinde bu süreç sağlıklı ilerleyebilir. En önemli kural, şeffaf iletişim ve yasal çerçevede hareket etmektir.

Etiketler: kira