Kentsel Dönüşümde Ev Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde sıkça gündeme gelen kentsel dönüşüm, hem şehirlerin yenilenmesi hem de depreme dayanıklı hale gelmesi açısından oldukça önemli bir süreçtir. Ancak birçok ev sahibi için bu süreç kafa karıştırıcı olabiliyor. “Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları nelerdir?” sorusu, dönüşüm sürecine girecek her mülk sahibinin bilmesi gereken temel bir konu.

Bu yazıda, kentsel dönüşümde ev sahiplerinin sahip olduğu yasal hakları, dikkat edilmesi gereken noktaları ve sürecin nasıl ilerlediğini detaylı şekilde ele alacağız.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi ya da güçlendirilmesi sürecidir. Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Amaç, şehirleri depreme dayanıklı hale getirmek ve yaşam kalitesini artırmaktır.

Ev Sahiplerinin Temel Hakları

Kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada ev sahiplerinin sahip olduğu haklar yasal olarak güvence altındadır. İşte en önemli haklar:

1. Bilgilendirilme Hakkı: Ev sahiplerinin dönüşüm sürecine dair tüm bilgilere ulaşma hakkı vardır. Müteahhit veya proje firması, bina yıkımı, yeni proje planı, sözleşme şartları gibi tüm detayları ev sahipleriyle paylaşmak zorundadır.
2. Karar Alma Sürecine Katılım Hakkı: Bir binada dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin en az üçte ikisinin (2/3) onayı gerekir. Bu oran sağlanmadan dönüşüm süreci başlatılamaz. Karara katılmayan malikler, daha sonra arsa payları üzerinden satışa çıkartılabilir; ancak süreç boyunca bilgilendirilme hakları devam eder.
3. Değerleme ve Rayiç Bedel Hakkı: Ev sahiplerinin daireleri için bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından rayiç değer belirlenir. Bu bedel, yeni yapılacak projedeki daire dağılımında veya satış sürecinde referans alınır. Kimsenin mülkiyet hakkı haksız bir şekilde zedelenemez.
4. Yeni Bağımsız Bölüm Hakkı: Ev sahipleri, eski binadaki mülkiyet paylarına karşılık olarak yeni binada da aynı haklarını korurlar. Dönüşüm sonrası daire sayısı veya metrekare farklılıkları, maliklerin aralarındaki anlaşmayla belirlenir.
5. Kira Yardımı ve Geçici Konut Hakkı: Riskli yapı tespiti sonrası evini boşaltmak zorunda kalan ev sahiplerine kira yardımı veya geçici konut tahsisi yapılır. Bu destek, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen tutarlar üzerinden sağlanır. Genellikle kira yardımı süresi 18 aya kadar devam edebilir.
6. Vergi, Harç ve Tapu Muafiyetleri: Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde ev sahipleri bazı maliyetlerden muaftır. Bu muafiyetler arasında:
   • Tapu harcı,
   • Noter masrafları,
   • Belediye harçları,
   • Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerindeki vergiler yer alır.
7. Sözleşme ve Müteahhit Seçme Hakkı: Ev sahipleri, dönüşüm sürecinde kendi seçtikleri müteahhit veya yüklenici firmayla anlaşma yapabilir. Bu anlaşma “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak adlandırılır ve noter huzurunda yapılması gerekir. Sözleşmede, teslim tarihi, daire metrekareleri, ortak alanlar, cezai şartlar gibi tüm detayların açıkça belirtilmesi önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

1. Riskli yapı tespiti yapılır. Lisanslı kurum veya belediye tarafından bina analizi yapılır.
2. Tapuya şerh düşülür. Yapı riskli ilan edilirse, tapu kaydına bu durum işlenir.
3. Yıkım kararı alınır. Maliklerin 2/3 çoğunluğu ile dönüşüm kararı verilir.
4. Yeni proje planlanır. Müteahhit seçimi ve proje detayları belirlenir.
5. İnşaat süreci başlar. Eski bina yıkılır ve yeni bina yapılır.
6. Yeni tapular alınır. İnşaat tamamlanınca maliklere yeni bağımsız bölümler teslim edilir.

Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

• Sözleşmeyi mutlaka bir avukatla inceleyin. Cezai şartlar, teslim süreleri ve ek haklar açıkça yazılmalıdır.
• Müteahhitin geçmiş projelerini araştırın. Referansları ve mali gücü güvenilir olmalıdır.
• Ortak karar alın. Binadaki diğer maliklerle iletişim halinde olun; bölünmüş kararlar süreci uzatır.
• Değerleme raporunu inceleyin. Mülk değerinizin düşük hesaplanmadığından emin olun.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde hem bireysel mülk sahipleri hem de şehir için büyük bir fırsattır. Ancak sürecin adil ve şeffaf ilerlemesi için ev sahiplerinin yasal haklarını bilmesi, bilinçli kararlar alması gerekir. Unutmayın, kentsel dönüşüm sadece binaların değil, yaşam alanlarının yenilenmesi sürecidir. Bu yüzden sürecin her aşamasında söz hakkınızı kullanmaktan çekinmeyin.

Etiketler: kentsel dönüşüm