Ev Satın Almadan Önce Bilmeniz Gereken Yasal Detaylar
Ev satın almak, hayatınızdaki en önemli yatırım kararlarından biridir. Ancak iş sadece beğendiğiniz bir evi seçmekle bitmez. Tapu işlemleri, hukuki kontroller ve resmi prosedürler, sürecin en kritik aşamalarıdır. Yanlış veya eksik bilgi, ileride ciddi maddi ve hukuki sorunlara yol açabilir.
Bu yazıda, ev satın almadan önce bilmeniz gereken temel yasal detayları adım adım inceleyeceğiz.
1. Tapu Kaydı ve Mülkiyet Durumu Kontrolü
Satın almak istediğiniz evin tapu kayıtlarını mutlaka kontrol edin. Tapu Müdürlüğü’nden alınacak “tapu kaydı” ile:
- Evin kime ait olduğu
- Tapunun “kat mülkiyeti” mi, “kat irtifakı” mı, yoksa “arsa tapusu” mu olduğu
- Ev üzerinde ipotek, haciz veya satış kısıtlaması olup olmadığı görülebilir.
Not: Kat mülkiyeti tamamlanmamış projelerde, ileride tapu devrinde sorun yaşamamak için müteahhitten gerekli belgeleri isteyin.
2. İpotek ve Haciz Durumu
Bir ev üzerinde ipotek (banka kredisi borcu) veya haciz (borç nedeniyle satış kısıtlaması) varsa, tapu devri yapılamaz.
Tapu kayıtlarında “beyanlar” ve “şerhler” bölümünü dikkatle inceleyin.
Eğer ipotekli bir ev alıyorsanız:
- Borcun satış öncesinde kapatıldığından
- Banka tarafından “ipotek fek yazısı” verildiğinden emin olun.
3. İmar Durumu ve Ruhsat Kontrolü
Evin bulunduğu arsanın imar durumu belediyeden öğrenilmelidir. İmar durumu:
- Arsanın konut, ticaret veya başka bir amaçla mı kullanılabileceğini
- Kat sayısı, yapı yüksekliği ve bina alanını belirler.
Ayrıca, yapı ruhsatı ve iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) kontrol edilmeli. İskanı olmayan evlerde elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinde sorun yaşanabilir.
4. Ortak Alanlar ve Kat Mülkiyeti
Apartman veya site içindeki ortak alanların (otopark, bahçe, havuz) hukuki durumu netleştirilmelidir. Bazı durumlarda ortak alanlar tapuda farklı kişiler üzerine kayıtlı olabilir.
Kat mülkiyeti olmayan yapılarda, ileride kat mülkiyetine geçiş sürecinde ek masraflar çıkabilir.
5. Satış Sözleşmesi ve Resmi Senet
Ev alım satımı, Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet ile yapılır. Noter huzurunda imzalanan ön sözleşme, tapu devri için tek başına yeterli değildir.
Satış sözleşmesinde:
- Satış bedeli
- Teslim tarihi
- Tapu devri koşulları
açıkça belirtilmelidir.
6. Vergi ve Harçlar
Ev satın alırken ödenecek yasal yükümlülükler:
- Tapu harcı (satış bedelinin %4’ü, genelde alıcı-satıcı yarı yarıya öder)
- Döner sermaye harcı
- Eğer yeni konut alınıyorsa KDV (belirli şartlarda)
Vergi beyanında satış bedelini düşük göstermek, ileride cezai yaptırımlara yol açabilir.
7. Eş Rızası ve Aile Konutu Şerhi
Ev, satıcının aile konutu ise ve tapu yalnızca bir eş üzerine kayıtlı olsa bile satış için diğer eşin yazılı rızası gerekir. Tapuda aile konutu şerhi olup olmadığını kontrol edin.
8. Avukat veya Emlak Danışmanı Desteği
Her ne kadar tüm bilgileri kendiniz araştırabilseniz de, sürecin başından sonuna bir gayrimenkul avukatı veya güvenilir bir emlak danışmanı ile ilerlemek, riskleri en aza indirir.
Sonuç
Ev satın almak, hem maddi hem de hukuki açıdan dikkat gerektiren bir süreçtir. Yukarıdaki adımları takip ederek, “gözden kaçan detay” nedeniyle oluşabilecek sorunları en baştan önleyebilirsiniz.
Unutmayın, doğru bilgi ve yasal güvence, hayalinizdeki evi huzur içinde almanın anahtarıdır.