En İyi ve En Verimli Kullanım Ne Anlama Gelir?

Gayrimenkul değerleme süreçlerinde sıkça karşılaşılan kavramlardan biri “En İyi ve En Verimli Kullanım” (EİEVK) ilkesidir. Bir taşınmazın gerçek değerinin belirlenebilmesi için, yalnızca mevcut durumuna bakmak yeterli değildir. O taşınmazın gelecekte nasıl kullanılabileceği, hangi koşullarda en yüksek ekonomik faydayı sağlayacağı da dikkate alınmalıdır. İşte bu noktada EİEVK ilkesi devreye girer.

En İyi ve En Verimli Kullanım Nedir?

En iyi ve en verimli kullanım, bir gayrimenkulün yasal olarak izin verilen, fiziksel olarak mümkün, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek getiriyi sağlayan kullanım şeklidir. Bu ilke, değerlemenin temel taşlarından biridir çünkü taşınmazın gerçek potansiyelini ortaya koyar.

Kısaca özetlemek gerekirse:

EİEVK, “Bu gayrimenkul hangi amaçla kullanılırsa en yüksek ekonomik faydayı sağlar?” sorusunun cevabıdır.

EİEVK Belirlemede Dört Temel Kriter

1. Yasal Olarak İzin Verilmiş Olması
   • İmar planı, imar yönetmelikleri ve diğer yasal düzenlemeler göz önünde bulundurulur.
   • Örneğin, konut imarlı bir arsada fabrika inşa edilemez.
2. Fiziksel Olarak Mümkün Olması
   • Arazinin büyüklüğü, şekli, topoğrafyası, altyapı olanakları ve çevresel faktörler değerlendirilir.
   • Örneğin, küçük ve eğimli bir arazide büyük ölçekli alışveriş merkezi inşa etmek fiziksel olarak mümkün olmayabilir.
3. Finansal Açıdan Yapılabilir Olması
   • Yapılması planlanan yatırımın maliyeti ile elde edilecek gelir kıyaslanır.
   • Örneğin, arsa üzerine yapılacak lüks bir konut projesi, o bölgede talep yoksa finansal olarak mantıklı olmayacaktır.
4. En Yüksek Gelir ve Değer Sağlaması
   • Yukarıdaki üç koşulu sağlayan alternatifler arasından, taşınmaza en yüksek değeri ve getiriyi sağlayan kullanım seçilir.

Örnek Senaryolar

• Boş Arsa Kullanımı: Şehir merkezinde boş bir arsa olduğunu düşünelim. İmar planına göre arsa hem konut hem de ticari kullanım için uygundur.
  • Eğer konut projesi yapılırsa, satış fiyatları orta seviyede kalacak ve kira getirisi sınırlı olacaktır.
  • Ancak aynı arsa üzerine ofis ya da iş merkezi yapılırsa, bölgenin ticari potansiyeli sayesinde kira gelirleri çok daha yüksek olabilir.

  Bu durumda EİEVK, ticari kullanım olacaktır.

• Eski Bir Bina ve Kentsel Dönüşüm: Bir bölgede 30 yıllık, artık modern ihtiyaçları karşılamayan bir apartman bulunuyor. Kira getirisi düşük ve bakım maliyetleri yüksek.
  • Bina yıkılıp yerine daha modern bir rezidans veya butik otel yapıldığında hem arsanın değeri artacak hem de yatırımcıya daha yüksek gelir sağlayacaktır.

  Dolayısıyla en verimli kullanım, mevcut yapının korunması değil dönüşümüdür.

• Tarım Arazisinin Değerlendirilmesi: Şehrin çeperinde bulunan büyük bir tarım arazisini ele alalım. Bölgedeki imar planı değişmiş ve arazi artık sanayi ya da konut için kullanılabilir hale gelmiştir.
  • Tarımsal faaliyetlerden elde edilen gelir sınırlı kalırken,
  • Sanayi tesisi ya da lojistik depo yapılması, bölgedeki ulaşım ağları sayesinde çok daha karlı olacaktır.

  Bu durumda en iyi ve en verimli kullanım tarımsal değil, sanayi veya lojistik amaçlı kullanım olacaktır.

• Turizm Bölgelerinde Kullanım Seçenekleri: Deniz kenarında bulunan bir arsayı ele alalım. İmar durumuna göre hem villa inşaatı hem de butik otel yapılabilir.
  • Villalar satıldığında tek seferlik kazanç sağlanır.
  • Ancak butik otel yapılırsa sürekli turizm gelirleri elde edilir ve uzun vadeli kazanç daha yüksek olur.

  Bu durumda bölgenin turizm potansiyeline bağlı olarak en verimli kullanım, otel projesi olabilir.

• Karma Kullanım Projeleri: Büyük şehirlerde, merkezi lokasyondaki bir arsada yalnızca konut yapmak sınırlı getiri sağlayabilir. Ancak aynı arsa, alt katları ticari birimler (mağaza, kafe, market) üst katları konut olacak şekilde karma proje olarak değerlendirildiğinde hem satış hem kira gelirleri artar.

  Burada en verimli kullanım, farklı fonksiyonların bir arada bulunduğu karma projedir.

• Lojistik ve Ulaşım Yatırımları: Ana yollara, limanlara veya havalimanlarına yakın bir arsa, konut için çok uygun olmayabilir. Ancak lojistik depo veya dağıtım merkezi olarak kullanıldığında büyük ölçekli firmaların ilgisini çeker ve çok daha yüksek kira getirisi sağlar.

Neden Önemlidir?

• Doğru değerleme yapılmasını sağlar.
• Yatırımcılara yol gösterir. Bir taşınmazı en karlı şekilde nasıl değerlendirebileceklerini ortaya koyar.
• Şehir planlaması ve gelişiminde kritik rol oynar. Yanlış kullanım, hem yatırımcı hem de toplum için kaynak israfına yol açar.

Sonuç

Gayrimenkulde en iyi ve en verimli kullanım, yalnızca bir teknik terim değil, aynı zamanda değerleme sürecinin kalbidir. Doğru analiz edildiğinde, hem yatırımcıya hem de topluma maksimum fayda sağlar. Emlak yatırım kararlarında bu ilkenin dikkate alınması, gelecekte daha güvenli ve karlı adımlar atmanın temelidir.

Etiketler: gayrimenkul değerleme