Döviz ile Fiyatlanan Konutların Değerlemesinde Hangi Para Birimi Kullanılır?

Gayrimenkul piyasasında özellikle yabancı yatırımcıların ilgisinin artmasıyla birlikte döviz ile fiyatlanan konutlar son yıllarda daha sık karşımıza çıkıyor. Bir konutun satış bedelinin dolar, euro veya başka bir yabancı para birimiyle belirlenmesi, alıcı ve satıcı açısından farklı avantajlar ve riskler doğurabiliyor. Ancak bu noktada önemli bir soru gündeme geliyor: Döviz üzerinden fiyatlanan bir konutun değerlemesi hangi para birimi üzerinden yapılır?

Bu yazıda, dövizle fiyatlanan konutlarda değerleme sürecini, kullanılan para birimlerini ve bu durumun hukuki, finansal ve pratik yönlerini detaylıca ele alacağız.

Konut Değerlemesinde Para Birimi Neden Önemli?

Değerleme raporları, konut kredisi kullanımı, vergi hesaplamaları ve resmi işlemler için temel belgedir. Bir gayrimenkulün değerinin hangi para birimiyle ifade edildiği;

• Bankaların kredi onay süreçlerini,
• Tapu harçları ve vergilerin hesaplanmasını,
• Yatırımcıların mali tablolarını,
• Alıcı ve satıcı arasındaki fiyat netliğini

doğrudan etkiler.

Türkiye’de Konut Değerlemesinde Esas Alınan Para Birimi

Türkiye’de tüm resmi değerleme raporları Türk Lirası (TL) üzerinden hazırlanır.

• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme şirketleri, raporlarını TL cinsinden düzenlemek zorundadır.
• Tapu işlemleri, vergiler ve devlet nezdindeki kayıtlar yalnızca Türk Lirası üzerinden yapılır.
• Bu nedenle, konutun fiyatı dövizle belirlense bile, değerleme uzmanı o günkü Merkez Bankası döviz kuru üzerinden TL karşılığını hesaplar ve rapora yazar.

Örnek: Satıcının 200.000 USD olarak fiyatladığı bir konut, değerleme tarihinde 1 USD = 32 TL ise, rapora 6.400.000 TL olarak yansıtılır.

Dövizle Satış – Uygulamada Nasıl İşler?

• Yabancı yatırımcılar için: Konut fiyatı genellikle dolar veya euro üzerinden belirlenir. Bu, satıcıya kur dalgalanmalarına karşı koruma sağlar.
• Türk vatandaşları için: Resmi işlemler TL ile yapılmak zorundadır. Dolayısıyla dövizle fiyatlanan konutun satışında taraflar, güncel kur üzerinden TL’ye çeviri yaparak tapuda işlem gerçekleştirir.
• Banka kredilerinde: Banka, değerleme raporundaki TL tutarı baz alarak kredi oranı (örneğin %80) üzerinden finansman sağlar. Döviz cinsi kredi kullanımı Türkiye’de bireysel konut alımlarında mümkün değildir.

Dövizle Fiyatlanan Konutlarda Alıcı ve Satıcıya Etkiler

Satıcı için:

• Dövizle fiyatlama, kur dalgalanmalarına karşı daha güvenli bir satış yöntemi sunar.
• Ancak satış anında TL’ye çevrildiği için resmi kayıtlar döviz değil, TL üzerinden yapılır.

Alıcı için:

• Döviz kuru düştüğünde avantajlı hale gelebilir.
• Kredi kullanacaksa, borçlanma TL üzerinden olacağından, gelir ve ödeme planını döviz yerine TL bazlı düşünmelidir.

Yatırımcılar İçin Öneriler

• Değerleme raporunu TL bazında inceleyin. Döviz fiyatı her ne olursa olsun, resmi raporlarda TL geçerli olacaktır.
• Kur riskini hesaplayın. Dövizle fiyatlanan konutlarda alım-satım günü ile ödeme günü arasındaki kur farkı ciddi maliyet yaratabilir.
• Satıcıyla anlaşırken “kur sabitleme” maddesi eklemeyi düşünün. Böylece ödeme gününde kur farkı kaynaklı anlaşmazlıkların önüne geçebilirsiniz.

Sonuç

Dövizle fiyatlanan konutlarda değerleme süreci her zaman Türk Lirası üzerinden yapılır. Satıcı konutu dolar, euro veya başka bir yabancı para birimiyle fiyatlandırsa da, resmi belgeler ve banka süreçleri TL’ye çevrilmiş tutarı baz alır. Bu nedenle alıcı ve satıcıların, döviz kurlarındaki dalgalanmaları ve TL bazlı değerleme esaslarını dikkate alarak işlem yapması büyük önem taşır.

Etiketler: değerleme, gayrimenkul değerleme, döviz kuru