Cayma Akçesi (Kapora) Nedir?
Gayrimenkul alım satım sürecinde en sık duyduğumuz kavramlardan biri “kapora” ya da diğer adıyla “cayma akçesi”dir. Ancak çoğu kişi, kapora verirken aslında neye imza attığını, bu paranın hangi durumlarda yanacağını veya geri alınabileceğini tam olarak bilmez. Bu yazıda, gayrimenkulde cayma akçesinin ne olduğunu, yasal dayanaklarını ve dikkat edilmesi gereken kritik noktaları adım adım açıklıyoruz.
Cayma akçesi, bir taşınmazın satışında taraflardan birinin sözleşmeden cayma hakkını kullanması durumunda ödenecek bedeldir. Genellikle alıcı tarafından satıcıya ön ödeme şeklinde verilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 178. maddesine göre:
“Sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası olarak kararlaştırılmışsa, bu para sözleşmeden cayma hakkının karşılığıdır.”
Yani, taraflardan biri sözleşmeden dönerse, kaporanın akıbeti bu maddeye göre belirlenir.
Kapora ile Ön Ödeme Arasındaki Fark
Bu iki kavram sık sık karıştırılır ancak aralarında önemli farklar vardır:
| Kriter | Kapora (Cayma Akçesi) | Ön Ödeme |
|---|---|---|
| Hukuki niteliği | Cayma hakkının karşılığıdır. | Satış bedelinin bir kısmıdır. |
| Sözleşmeden cayma durumunda | Alıcı cayarsa kapora yanar, satıcı cayarsa iki katını öder. | Ön ödeme, sözleşme bozulursa iade edilir. |
| Amaç | Tarafları sözleşmeye bağlı tutmak. | Satış bedelinin kısmen ödenmesi. |
Cayma Akçesinin Hukuki Dayanağı
Kapora, yazılı bir satış sözleşmesi veya ön protokol ile güvence altına alınmalıdır. Sözlü beyanlarla verilen paralar, ileride uyuşmazlık durumunda kanıtlanması zor işlemlerdir.
Resmi geçerlilik için:
- Satış sözleşmesi noter huzurunda yapılmalıdır.
- Kaporanın miktarı ve ödeme şekli sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Cayma durumunda uygulanacak koşullar yazılı olarak tanımlanmalıdır.
Kapora Ne Kadar Olmalı?
Yasal olarak belirlenmiş sabit bir oran yoktur. Ancak uygulamada genellikle satış bedelinin %2 ila %10’u arasında belirlenir.
Örneğin:
- 5.000.000 TL’lik bir daire için %5 kapora verilirse, bu 250.000 TL eder.
- Alıcı alımdan vazgeçerse bu para yanar.
- Satıcı vazgeçerse, alıcıya 500.000 TL (kaporanın iki katı) ödemekle yükümlü olur.
Cayma Akçesi Hangi Durumlarda Geri Alınabilir?
Bazı özel durumlarda kapora iadesi mümkündür:
- Kredi onaylanmazsa: Alıcının konut kredisi çıkmazsa ve bu durum sözleşmede şart olarak belirtilmişse kapora geri alınabilir.
- Taraflardan biri sözleşme şartlarını ihlal ederse: Örneğin, satıcı tapuda beyan ettiği şartları yerine getirmezse kapora iadesi gerekir.
- Sözleşme feshi karşılıklı mutabakatla yapılırsa: Taraflar yazılı bir protokolle anlaşarak kaporanın iadesini kararlaştırabilir.
Kapora Verirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Cayma akçesi öderken hem alıcıların hem de satıcıların dikkat etmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
- Her zaman yazılı sözleşme yapın. Kaporanın yazılı şekilde belgelenmemesi büyük risk taşır.
- Noter huzurunda yapılması ileride doğacak ihtilaflarda güçlü kanıt sağlar.
- Kapora miktarını makul tutun. Yüksek kapora, alıcı için ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
- Banka üzerinden ödeme yapın. Elden ödeme yerine, dekontlu banka transferiyle işlemi kayıt altına alın.
Emlak Danışmanı Gözüyle: Kapora Sürecini Nasıl Yönetmeli?
Emlak danışmanları, taraflar arasında güveni sağlamak ve olası uyuşmazlıkları önlemek için şu adımları izlemelidir:
- Taraflara kaporanın hukuki anlamını doğru açıklamak,
- Yazılı ön sözleşme hazırlamak,
- Noter işlemlerini yönlendirmek,
- Ödemelerin banka kanalıyla yapılmasını sağlamak,
- Tarafların mağduriyet yaşamaması için şeffaf bilgilendirme yapmak.
Sonuç
Gayrimenkulde cayma akçesi, alım-satım sürecinin güvenliğini sağlamak için önemli bir araçtır. Ancak yanlış anlaşılır veya belgelenmezse, hem alıcı hem de satıcı için ciddi kayıplar doğurabilir. Bu nedenle her kapora işlemini yazılı, resmi ve şeffaf bir şekilde yapmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.