Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi Düzenlenmediğinde Karşılaşılabilecek Sorunlar

Gayrimenkul alım satım işlemleri, yüksek meblağlar ve karmaşık hukuki süreçler içerdiğinden, tarafların haklarının korunması için yazılı bir aracılık sözleşmesinin yapılması büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi gereği, taşınmazlar konusundaki simsarlık (aracılık) sözleşmesi yazılı olarak yapılmadıkça geçerli sayılmaz.

Bu yazıda, yazılı bir aracılık sözleşmesi düzenlenmediğinde karşılaşılabilecek hukuki sorunları detaylı bir şekilde ele alıyoruz.

1. Komisyon Talep Edilememesi

Sözleşmesiz bir aracılık durumunda emlakçı komisyon talep edemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi, taşınmazlarla ilgili aracılık sözleşmelerinin yazılı yapılmasını zorunlu kılar. Bu şart yerine getirilmediğinde, emlakçının komisyon hakkı doğmaz.

Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, yazılı sözleşme bulunmadığı durumda emlakçının yaptığı hizmetler hukuken geçerli bir komisyon talebine dayanak oluşturmaz.

2. Taraflar Arasında Hukuki Belirsizlik

Yazılı bir sözleşme bulunmadığında taraflar arasındaki hak ve yükümlülükler belirsiz hale gelir. Bu durum, özellikle alıcı ve satıcı arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Satış bedeli, ödeme koşulları, teslim tarihi, hizmet kapsamı gibi hususlar açıkça belirlenmediğinde taraflar arasında güven sorunu yaşanır ve uyuşmazlıkların çözümü zorlaşır.

3. İspat Zorluğu

Sözleşmesiz bir durumda tarafların iddialarını ispatlaması oldukça güçtür. Sözlü anlaşmalar mahkeme nezdinde sınırlı bir ispat gücüne sahiptir. Örneğin, emlakçının “bu satışı ben gerçekleştirdim” iddiasını destekleyecek bir yazılı belge veya imzalı sözleşme yoksa, komisyon talebi reddedilebilir. Bu nedenle tarafların haklarını koruyabilmesi için yazılı bir aracılık sözleşmesi büyük önem taşır.

4. Yetki Belgesi Olmayan Emlakçılarla Çalışmanın Riskleri

Türkiye’de emlakçılık faaliyetinde bulunmak için Ticaret Bakanlığı’ndan alınmış bir “Yetki Belgesi” zorunludur. Yetki belgesi olmayan kişilerle yapılan işlemler, taraflar açısından ciddi hukuki riskler taşır. Bu kişilerle yapılan sözleşmeler geçersiz sayılabilir ve doğabilecek zararların telafisi güçleşir. Bu nedenle, alım satım sürecine aracılık eden kişinin yetki belgesine sahip olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

5. Sözleşmeden Cayma Durumunda Hukuki Sonuçlar

Eğer taraflardan biri sözleşmeden cayarsa, yazılı bir sözleşme mevcutsa emlakçı, sunduğu hizmete bağlı olarak komisyon talep edebilir. Ancak sözleşme yoksa bu hak ortadan kalkar. Sözleşmesiz çalışmalarda “emlakçı işi sonlandırdı” veya “alıcı vazgeçti” gibi durumlarda kimin haklı olduğu belirlenemez. Bu nedenle cayma koşullarının yazılı şekilde tanımlanması son derece önemlidir.

6. Taşınmaz Gösterme Belgesinin Sınırlı Hukuki Geçerliliği

Emlakçılar tarafından sıklıkla imzalatılan “taşınma gösterme belgesi”, yalnızca bir taşınmazın gösterildiğini ispatlar. Bu belge, aracılık sözleşmesinin yerini tutmaz. Dolayısıyla, sadece gösterme belgesiyle emlakçının komisyon talep etmesi mümkün değildir. Asıl hak doğuran belge, yazılı aracılık sözleşmesidir.

7. Sözleşmede Cezai Şartların Belirlenmesi

Yazılı aracılık sözleşmelerinde taraflar cezai şartlar belirleyebilir. Bu, sözleşmeye aykırı davranışların önüne geçmek açısından önemlidir. Örneğin, emlakçının aracılığıyla tanışan alıcı ve satıcının daha sonra doğrudan işlem yapması durumunda cezai şart devreye girebilir. Ancak bu tür hükümlerin geçerli olabilmesi için sözleşmenin yazılı olması gerekir.

Sonuç

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde yazılı bir aracılık sözleşmesinin olmaması, taraflar arasında ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabilir. Emlakçılar, alıcılar ve satıcılar; sürecin her aşamasında şeffaf, açık ve yazılı bir sözleşme yaparak haklarını güvence altına almalıdır. Bu sayede hem taraflar arası güven sağlanır hem de olası uyuşmazlıkların önüne geçilir.