Yeni Yapı mı, Eski Bina mı?

Ev satın almak, sadece bir mülk edinme değil; aynı zamanda bir yaşam tarzı belirleme, yatırım yapma ve geleceği şekillendirme kararıdır. Bu süreçte en çok karşılaşılan ikilemlerden biri de şudur: Yeni bir yapı mı tercih edilmeli, yoksa eski bir binada yer alan daire mi alınmalı?

Her iki seçeneğin de kendine has avantajları, dezavantajları ve riskleri vardır. Bu yazımızda, ev almayı düşünenler için yeni ve eski binaları tüm yönleriyle karşılaştırıyor; doğru tercihi yapmanıza yardımcı olacak ipuçlarını sunuyoruz.

Yeni Yapılar: Modern Yaşamın Sunduğu Konfor

Güncel İnşaat Yönetmeliklerine Uygunluk

Yeni yapılarda, özellikle 2018 sonrası inşa edilen projelerde, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği esas alınarak tasarım yapılır. Bu da yapısal güvenlik anlamında önemli bir avantaj sağlar.

Isı ve Ses Yalıtımı

Yeni binalar, TS 825 standardına göre daha yüksek yalıtım değerlerine sahiptir. Bu sayede hem ısınma giderlerinden tasarruf edilir hem de dışarıdan gelen sesler minimuma indirilir.

Estetik ve Fonksiyonel Tasarım

Yeni projelerde açık mutfak, ebeveyn banyosu, yerden ısıtma, akıllı ev sistemleri gibi modern detaylar sıkça yer alır. Ayrıca bina içi sosyal donatılar (spor salonu, çocuk parkı, otopark, güvenlik) da yaşam kalitesini artırır.

Yüksek Kredi Uygunluğu

Bankalar genellikle yeni binalara daha kolay konut kredisi verir. Ekspertiz değeri yüksek çıktığı için peşinat oranı da daha düşük olabilir.

Dezavantajlar:

• Fiyatlar, eski binalara göre %20-40 arası daha pahalı olabilir.
• Yeni projeler genellikle şehir merkezinin dışında yer alır.
• Henüz oturuma açılmamış alanlarda sosyal çevre eksikliği olabilir.

Eski Binalar: Köklü Mimari, Merkezde Yaşam

Uygun Fiyat ve Geniş Metrekare

Eski yapılarda m² bazında fiyat genellikle daha düşüktür. Ayrıca bu daireler çoğu zaman yeni yapılara göre daha büyük ve kullanışlı planlara sahiptir. Örneğin 1980’li yıllarda yapılan 2+1 bir daire, bugün 3+1 olarak satılan birçok yeni projeden daha geniş olabilir.

Merkezi Lokasyon Avantajı

Eski binalar genellikle semtin en oturmuş, ulaşımı kolay noktalarında yer alır. Metroya, çarşıya, okullara ve hastanelere yakınlık büyük avantaj sağlar.

Tarihi Doku ve Komşuluk Kültürü

Bazı alıcılar için tavan yüksekliği, ahşap doğramalar veya orijinal parkeler gibi eski yapıya özgü unsurlar oldukça değerlidir. Ayrıca eski apartmanlarda aidiyet ve komşuluk ilişkileri genellikle daha kuvvetlidir.

Dezavantajlar:

• Yapısal sağlamlık mutlaka kontrol edilmelidir.
• Isı ve ses yalıtımı yetersiz olabilir.
• Tesisatlar, kombi, pencere gibi birçok unsurun yenilenmesi gerekebilir.
• DASK (zorunlu deprem sigortası) için değer düşük çıkabilir.

Karar Aşamasında Hangi Kriterlere Bakılmalı?

Bütçe ve Masraf Dengesi

• Yeni bina: Peşinat yüksek ama tadilat masrafı yok.
• Eski bina: Satış fiyatı düşük olabilir ama ciddi tadilat masrafı çıkabilir.

Teknik İnceleme

• Eski binada deprem dayanıklılığı, kolon-kiriş yapısı, rutubet durumu mutlaka kontrol edilmeli.
• Binanın yapı ruhsatı ve iskanı olup olmadığı araştırılmalı.
• Gerekirse mühendislik raporu alınmalı.

Lokasyon ve Sosyal Çevre

• Yeni yapılar genellikle gelişmekte olan bölgelerde yer alır. Gelecekte prim yapma potansiyeli yüksektir.
• Eski binalar şehir merkezinde olduğu için günlük hayatı kolaylaştırır.

Yatırım Amacı

• Kısa vadeli yatırım (kiraya vermek): Merkezi konumda eski bina tercih edilebilir.
• Uzun vadeli değer artışı: Yeni projeler prim potansiyeliyle öne çıkar.

Gerçek Hayattan Karşılaştırmalı Örnek

Örnek 1:

Kadıköy Fenerbahçe’de 1985 yapımı 3+1 daire:

• 135 m² brüt alan
• Fiyat: 8.900.000 TL
• Ancak kombi, tesisat, mutfak ve banyo tamamen yenilenmeli.

Örnek 2:

• Ataşehir’de sıfır 2+1 daire (2024):
• 85 m² brüt alan
• Fiyat: 10.300.000 TL
• Oturuma hazır, güvenlikli site, otopark ve sosyal alanlar mevcut.

Bu iki seçenek arasında seçim yaparken konum, yaşam tarzı ve bütçe iyi değerlendirilmelidir.

Sonuç: Yeni mi Eski mi?

Yeni Yapı Tercih Etmelisiniz Eğer:

• Konfor, güvenlik ve teknoloji sizin için öncelikliyse
• Tadilatla uğraşmak istemiyorsanız
• Uzun vadeli yatırım düşünüyorsanız
• Ulaşım imkanları gelişmekte olan bölgelerde yaşamayı sorun etmiyorsanız

Eski Bina Tercih Etmelisiniz Eğer:

• Merkezi lokasyonda yaşamak istiyorsanız
• Geniş ve ferah bir daire arıyorsanız
• Uygun fiyatlı konut almak sizin için önemliyse
• Tadilat yapmayı ve kişiselleştirmeyi seviyorsanız