Site hayatı, konforlu bir yaşam sunarken bazı ortak giderleri de beraberinde getirir. Bu giderlerin karşılanması için sakinlerden toplanan site aidatları, hem yönetim hem de daire sahipleri için önemli bir konudur. Ancak sıkça sorulan soru şudur: “Site aidat ücretleri ne kadar olmalı?”

Bu yazıda aidatların nasıl belirlendiğini, neye göre değiştiğini ve ideal bir aidat politikasının nasıl olması gerektiğini detaylarıyla ele alıyoruz.

Site Aidatı Nedir?

Site aidatı, bir konut sitesinde yaşayanlardan aylık ya da belirlenen periyotlarla toplanan, ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliğini sağlamaya yönelik giderleri karşılayan bir ücrettir. Bu ücret, genellikle şu kalemleri kapsar:

  • Güvenlik hizmetleri
  • Temizlik ve bakım giderleri
  • Ortak alanların elektrik/su faturaları
  • Asansör, jeneratör gibi teknik sistemlerin bakımı
  • Peyzaj ve çevre düzenlemesi
  • Site yönetimi ve personel maaşları

Aidatlar Neye Göre Belirlenir?

Site aidatları, bazı temel faktörlere göre şekillenir:

  1. Sitenin Büyüklüğü ve Donanımı: Yüzme havuzu, spor salonu, otopark, çocuk oyun alanları gibi ek donanımlar varsa aidat miktarı artabilir. Blok sayısı ve konut sayısı, sabit giderlerin daire başına düşen oranını etkiler.
  2. Personel Sayısı ve Hizmet Yoğunluğu: 7/24 güvenlik, temizlik personeli, teknik destek gibi hizmetler daha fazla çalışan anlamına gelir ve bu da aidatı artırır.
  3. Yönetim Şekli: Profesyonel site yönetimi firmaları genellikle belirli bir ücret karşılığında hizmet verir. Kat maliklerinden oluşan yönetimler maliyeti düşürebilir ancak sürdürülebilirlik zorlaşabilir.
  4. Bölgesel Farklılıklar: İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerdeki aidat oranları; Ege, Karadeniz veya İç Anadolu bölgelerine göre daha yüksektir.

Ortalama Site Aidatları Ne Kadar? (2025 Verileriyle)

Aidatlar Türkiye genelinde büyük farklılıklar gösterse de 2025 yılı itibariyle ortalama rakamlar şu şekilde:

Bölge / Şehir Ortalama Aidat (Aylık) Açıklama
İstanbul (Merkez) 1.500 - 3.500 TL Lüks sitelerde 5.000 TL’yi aşabilir
Ankara 1.200 - 2.500 TL Donanımlı sitelerde daha yüksek olabilir
İzmir 1.000 - 2.800 TL Lokasyona göre büyük farklılıklar var
Anadolu şehirleri 600 - 1.500 TL Hizmet içeriğine göre değişir
Tatil bölgeleri 800 - 2.000 TL Mevsimsel kullanım farkı etkili olabilir

Aidatlar Nasıl Daha Şeffaf ve Adil Olabilir?

Aidatların yönetimi genellikle şeffaf olmadığında site sakinleri ile yönetim arasında sorunlar çıkabilir. İşte çözüm yolları:

  • Gelir-gider tabloları düzenli yayınlanmalı
  • Yıllık bütçe toplantıları yapılmalı
  • Aidatlar harcama planlarına göre belirlenmeli
  • Elektrik, su gibi sabit giderler ortak kullanım oranlarına göre bölüştürülmeli
  • Aidat artışları önceden ilan edilmeli ve gerekçelendirilmelidir

Site Aidatı ile Arsa Payı Arasındaki İlişki

Aidat belirlemede çoğu kişi sadece daire büyüklüğünü ya da kullanılan hizmetleri dikkate alsa da arsa payı da bu konuda önemli bir etkendir. Peki site aidatı ile arsa payı arasında nasıl bir ilişki vardır?

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti kanununa göre bir binadaki her bağımsız bölümün, arsanın tamamı üzerindeki ortak mülkiyet oranını ifade eder. Her daireye, bulunduğu kattaki yeri, büyüklüğü ve değeri göz önüne alınarak bir arsa payı belirlenir.

Aidat Dağılımında Arsa Payı Etkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlerin ve aidatların arsa payına göre paylaştırılması esastır. Ancak birçok sitede bu kurala uyulmayıp eşit dağılım yapılır. Bu durumda:

  • Büyük daireler arsa payı bakımından daha fazla ortak alandan yararlanmasına rağmen daha az katkı sağlıyor olabilir.
  • Küçük daireler, kullanım alanı daha az olmasına rağmen büyük dairelerle aynı aidatı ödüyorsa bu adaletsizlik yaratabilir.

Yargı Kararları Ne Diyor?

Yargıtay kararlarında da ortak giderlerin paylaşımında arsa payı esas alınmalıdır görüşü öne çıkıyor. Bu nedenle bazı sitelerde küçük daire sahipleri, eşit aidat uygulamasına karşı dava açarak daha düşük ödeme hakkı kazanabiliyor.

Pratikte Ne Yapılıyor?

Birçok site yönetimi, uygulamada kolaylık olsun diye eşit aidat toplamayı tercih edebiliyor. Ancak bu durum kat maliklerinin onayıyla yapılmalı ve yönetim planında açıkça belirtilmelidir. Aksi halde itiraz eden maliklerin talebiyle sistem arsa payına dayalı hale getirilmek zorunda kalınabilir.

Aidatların adil şekilde belirlenebilmesi için:

  • Arsa paylarının dikkate alınması gerekir.
  • Yönetim planı açık ve net olmalı.
  • Tüm maliklerin bilgisi ve onayıyla aidat sistemi belirlenmelidir.

Aidat konusunda yaşanabilecek olası anlaşmazlıkların önüne geçmek için, arsa payı-temelli şeffaf bir aidat paylaşımı en doğru yöntemdir.