Konut projelerine yatırım yapmak, uzun vadede yüksek kazanç sağlayabilecek stratejik bir hamledir. Ancak bu sürecin önemli bir parçası da vergi yükümlülükleridir. Gerek yatırım öncesi gerekse sonrasında, vergi mevzuatına uygun hareket etmek hem cezai durumlardan kaçınmak hem de yatırımın sürdürülebilirliği açısından büyük önem taşır.

Bu yazımızda, konut projelerine yatırım yapmayı planlayan ya da hali hazırda yatırım yapmış olan kişiler için Türkiye’de geçerli temel vergi yükümlülüklerini sade ve anlaşılır şekilde özetledik.

KDV (Katma Değer Vergisi)

Yeni Konut Alımında KDV Oranları:

  • 150 m² altındaki konutlar: %1 veya %8
  • 150 m² üzerindeki konutlar: Genellikle %20 (yerine göre değişebilir)

Not: KDV oranı, konutun bulunduğu il, arsa birim m² değeri ve projenin niteliğine göre değişebilir.

KDV İstisnası:

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları veya yabancılar için KDV muafiyeti söz konusu olabilir. Ancak bazı şartlar vardır:

  • Türkiye’de yerleşik olmamak,
  • Dövizi yurtdışından getirmek,
  • Taşınmazı en az 1 yıl elinde tutmak.

Tapu Harcı

Konut alım-satım işlemlerinde, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden %4 tapu harcı ödenir. Bu oran, genellikle alıcı ve satıcı tarafından %2 olarak paylaşılır.

Dikkat: Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

Emlak Vergisi

Konut sahibi olduktan sonra her yıl emlak vergisi ödenmesi gerekir. Oranlar konutun bulunduğu yerleşim yerine göre değişir:

  • Büyükşehir belediyelerinde: %0.2
  • Diğer yerlerde: %0.1

Ödeme Zamanı:

  • 1. taksit: Mart-Mayıs arası
  • 2.taksit: Kasım’da

Değer Artış Kazancı Vergisi

Eğer bir konutu edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç üzerinden gelir vergisi ödenir.

İstisna: Her yıl belirlenen istisna tutarı kadar kazanç vergiden muaftır. (2025 için yaklaşık 87.000 TL civarında)

Vergilendirilen kazanç nasıl hesaplanır?

Satış bedelinden alış bedeli (enflasyonla düzeltilmiş haliyle) çıkarılır, kalan tutar vergilendirilir.

Kira Geliri Vergisi (Varsa)

Eğer yatırım yaptığınız konutu kiraya verirseniz, kira geliri üzerinden gelir vergisi ödemeniz gerekir.

  • İstisna: 2025 yılı için yıllık 33.000 TL’ye kadar kira geliri vergiden muaftır.
  • Beyanname Dönemi: Her yıl Mart ayında bir önceki yılın kira gelirleri beyan edilir.

GYO ve Vergisel Avantajlar

Eğer yatırımınızı bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) üzerinden yapıyorsanız:

  • Kurumlar vergisi istisnası gibi vergisel avantajlardan faydalanabilirsiniz.
  • Ancak bu yatırım türü SPK düzenlemelerine tabidir ve daha kurumsaldır.

Sonuç

Konut projelerine yatırım yaparken sadece proje kalitesi ve konumu değil, vergi yükümlülükleri de değerlendirme kriterleri arasında yer almalıdır. Doğru planlama sayesinde hem yasal risklerden uzak durabilir hem de yatırımınızın getirisini maksimize edebilirsiniz.

Yatırım yapmadan önce muhakkak mali müşavir ya da vergi danışmanı ile görüşmeniz, uzun vadede size büyük avantaj sağlar.