Emlak alım-satım süreci çoğu zaman karmaşık görünebilir. Özellikle tapu türleri konusunda bilgi eksikliği, hem alıcılar hem de satıcılar için ciddi riskler doğurabilir. Tapuda “arsa”, “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” ifadeleri ne anlama gelir? Hangisi daha güvenlidir?

Bu yazıda en çok merak edilen konulardan biri olan kat mülkiyeti nedir, neden önemlidir ve tapular arasındaki farklar nelerdir detaylıca ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, ofis vb.) üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının tamamlanmasının ardından iskan (oturma izni) alındığında, bu yapının bölümleri resmi olarak “bağımsız bölüm” sayılır ve her biri için ayrı bir tapu düzenlenir.

Özetle Kat Mülkiyeti:

  • Yapı tamamlanmış ve iskân belgesi alınmış olmalıdır.
  • Tapuda hangi bağımsız bölümün (örneğin: “3. kat 5 nolu daire”) size ait olduğu net olarak belirtilir.
  • Tapu belgesinin üzerinde “Kat Mülkiyeti” ibaresi yer alır.
  • Mülkiyet hakkı, sadece arsadan değil, dairenizden de doğrudan gelir.

Kat Mülkiyeti Olmayan Tapular Ne Anlama Geliyor?

Bir taşınmazın tapusu olması, onun her zaman kat mülkiyetli olduğu anlamına gelmez. Türkiye’de 3 ana tapu türü bulunmaktadır:

1. Arsa Tapusu

  • Yapılaşma olmamış ya da yapılmış ama ruhsatsız olan yerlerde verilen tapudur.
  • Üzerindeki bina, yasal olarak tanınmamış olabilir.
  • Tapuda sadece arsanın büyüklüğü ve hisse oranı görünür. Bağımsız bölüm bilgisi yoktur.

Risk: Satın aldığınız dairenin teknik olarak varlığı tanınmadığı için; hukuki sorunlar, ruhsat iptalleri ya da yıkım kararlarıyla karşılaşabilirsiniz.

2. Kat İrtifakı Tapusu

  • Arsa üzerinde henüz yapımı tamamlanmamış ya da iskânı alınmamış yapılar için verilen geçici tapudur.
  • Her ne kadar bağımsız bölümler tanımlı olsa da yapı resmi olarak henüz tamamlanmış sayılmaz.
  • Proje onaylandıktan sonra tapu dairesi tarafından düzenlenir.

Avantajı: Kat planları bellidir, hangi dairenin kime ait olduğu kayıtlıdır.
Dezavantajı: Binanın tamamlanmamış olması, ileride iskân alamama riski taşır.

3. Kat Mülkiyeti Tapusu

  • İnşaatı tamamlanmış ve ilgili belediyeden iskân alınmış taşınmazlar için düzenlenir.
  • Bağımsız bölüm numarası, kat bilgisi, brüt/net metrekare gibi bilgiler tapuda açıkça yazılır.
  • Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm tanımlıdır.

Neden En Güvenlisi?

Kat mülkiyeti tapusu, mülkiyet hakkının en üst düzeyde tanındığı tapu türüdür. Hukuki olarak evin size ait olduğu tartışmasız kabul edilir. Bankalar konut kredisi verirken genellikle bu tür tapuları tercih eder.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?

  • İnşaat tamamlanmalı ve yapı ruhsatına uygun olmalıdır.
  • Belediye tarafından iskan belgesi (yapı kullanma izni) verilmelidir.
  • Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak kat irtifakı tapusu, kat mülkiyetine çevrilir.
  • Tüm maliklerin muvafakati veya yapı denetim firmalarının raporu gerekebilir.

Kat Mülkiyeti Olmayan Daire Alınır mı?

Kat mülkiyeti olmayan, özellikle “arsa tapulu” ya da “kat irtifaklı” daireler bazı riskler taşır:

  • İmar cezaları ile karşılaşabilirsiniz.
  • Belediye tarafından yıkım kararı alınabilir.
  • Tapu iptali davaları açılabilir.
  • Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerde sorun yaşanabilir.
  • Bankalar, konut kredisi vermeyebilir.
  • İleride satışı zor olabilir.

Bu yüzden kat mülkiyeti olmayan taşınmazlar yatırım açısından daha risklidir.

Gerçek Hayattan Örnek

Birçok yatırımcı, inşaat halindeki projelerden “kat irtifaklı” tapu ile daire alır. Ancak inşaat bitmesine rağmen müteahhit iskan almadıysa, bu tapular hiçbir zaman kat mülkiyetine dönüşemez. Bu da dairenin değerini düşürür, satılabilirliğini azaltır.

Sonuç: Tapu Türü, Bir Taşınmazın Kimliği Gibidir

Tapular arasındaki farkları bilmek, bir taşınmazın gerçek durumunu anlamak için çok önemlidir. Kat mülkiyeti, hem yasal güvence sağlar hem de taşınmazın değerini artırır.

Gayrimenkul satın alırken şu 3 soruyu mutlaka sorun:

  • Tapuda “kat mülkiyeti” yazıyor mu?
  • Yapıya ait iskan alınmış mı?
  • Bağımsız bölüm net olarak tanımlanmış mı?

Tapunuzu Kontrol Ettirin

Bir gayrimenkul satın almadan önce mutlaka bir emlak danışmanından ya da hukuk uzmanından tapu kontrolü isteyin. Unutmayın, yanlış bir tapu türü, gelecekte büyük maddi zararlara yol açabilir.

Siz de taşınmaz alırken tereddüt yaşıyorsanız, danışmanlık hizmetimizden faydalanabilir, tapu türü kontrolü için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

  • Kat irtifakı tapusu ile konut kredisi alınabilir mi? Bazı bankalar kat irtifaklı tapulara kredi verebilir ancak genelde iskân şartı aranır. Kat mülkiyetli tapular daha kolay kredi almanızı sağlar.
  • Kat mülkiyeti tapusunu kim çıkarır? Kat mülkiyeti başvurusunu müteahhit ya da tüm maliklerin ortak kararı ile bina yöneticisi yapabilir.
  • Tapuda “arsa” yazıyor ama dairede oturuyorum. Bu ne demek? Bu, binanın hukuken tanınmadığı anlamına gelir. Her an yıkım riski ya da imar cezaları ile karşılaşabilirsiniz.