Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Gayrimenkul yatırımı yaparken ya da yeni bir projeden konut almayı planlarken en sık karşılaşılan kavramlardan biri kat irtifakıdır. Özellikle inşaatı devam eden projelerde, hak sahiplerinin mülkiyet haklarını güvence altına alması açısından büyük önem taşır. Peki, kat irtifakı nasıl kurulur? Gelin süreci adım adım inceleyelim.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşa edilmekte olan ya da ileride inşa edilecek olan yapının bağımsız bölümleri için arsa sahipleri veya yüklenici firma adına tapuda kurulan geçici mülkiyet hakkıdır.

Basitçe söylemek gerekirse; kat irtifakı, daha bina tamamlanmadan bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) kimlere ait olacağının resmi kaydıdır.

Kat İrtifakı Kurmanın Şartları

Kat irtifakı kurulabilmesi için bazı ön koşulların yerine getirilmesi gerekir:

1. İmar Planına Uygunluk: Arsanın bulunduğu yerin imar planına uygun olması gerekir.
2. Onaylı Mimari Proje: Belediyeden onaylanmış mimari proje bulunmalıdır.
3. Arsa Üzerinde Mülkiyet Hakkı: Kat irtifakı kurulacak arsanın tapusu ve maliklerinin rızası olmalıdır.
4. Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi: Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı tapu kütüğüne işlenir.

Kat İrtifakı Kurma Süreci: Adım Adım

Kat irtifakı, tapu müdürlüklerinde resmi başvuru ile kurulur. Süreç şu şekilde ilerler:

1. Başvuru

Arsa sahibi ya da yüklenici, tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur. Başvuruda tüm maliklerin imzaları gerekir.

2. Gerekli Belgelerin Hazırlanması

• Dilekçe (kat irtifakı kurulmasını talep eden)
• Onaylı mimari proje
• Yönetim planı
• Maliklerin kimlik belgeleri
• Tapu senedi
• İmar durum belgesi
• Belediyeden alınan yapı ruhsatı

3. Tapu Müdürlük İşlemleri

Tapu müdürlüğü belgeleri inceler. Uygun bulunursa, her bağımsız bölüm için ayrı sayfa açılır ve maliklerin payları belirlenir.

4. Kat İrtifakının Kurulması

Kat irtifakı tapuya işlendikten sonra maliklere resmi tapu senedi verilir. Artık her bağımsız bölüm için ayrı bir mülkiyet hakkı doğar.

Kat İrtifakının Önemi

• Yatırım Güvencesi: Henüz inşaat bitmeden, hangi dairenin ya da dükkânın kime ait olduğu bellidir.
• Kredi Kullanımı: Kat irtifakı tapusu, bankalardan kredi çekmek için kullanılabilir.
• İleride Kat Mülkiyetine Geçiş: İnşaat tamamlandığında kat irtifakı kolayca kat mülkiyetine dönüştürülebilir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

• Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bağımsız bölümler için geçici bir mülkiyet hakkıdır.
• Kat mülkiyeti ise inşaat tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra geçilen kalıcı mülkiyet sistemidir.

Kat İrtifakı Kurulurken Dikkat Edilmesi Gereken Hatalar

Kat irtifakı kurulurken yapılan bazı hatalar ileride büyük sorunlara yol açabilir. İşte en sık karşılaşılan hatalar:

• Eksik veya Hatalı Belgeler: Mimari projede yapılan küçük bir hata ya da tapu kayıtlarındaki uyumsuzluk, işlemin reddedilmesine neden olabilir. Belgelerin doğru ve güncel olduğundan emin olun.
• Tüm Maliklerin Onayının Alınmaması: Arsa üzerinde birden fazla malik varsa, hepsinin onayı şarttır. Aksi halde kat irtifakı kurulamaz.
• Yönetim Planının İhmal Edilmesi: Kat irtifakı kurulurken yönetim planı hazırlanmazsa, ileride apartman yönetiminde ciddi anlaşmazlıklar çıkabilir.
• Maliyet Hesaplarının Göz Ardı Edilmesi: Kat irtifakı sürecinde doğacak tapu harçları ve masraflar göz önünde bulundurulmadığında, taraflar arasında ödeme anlaşmazlıkları yaşanabilir.

Kat İrtifakı Masrafları Kim Tarafından Ödenir?

Kat irtifakı kurulurken ödenecek bazı masraflar vardır. Bu masrafların kim tarafından karşılanacağı genellikle taraflar arasında yapılan sözleşmeye bağlıdır. Ancak genel uygulama şöyledir:

• Tapu Harcı: Kat irtifakı kurulurken hem alıcı hem de satıcı tapu harcı öder.
• Döner Sermaye Ücreti: Tapu müdürlüğü tarafından talep edilir ve genellikle alıcı tarafından ödenir.
• Proje ve Ruhsat Masrafları: Müteahhit veya arsa sahibi tarafından karşılanır.
• Noter ve Diğer Evrak Giderleri: Tarafların anlaşmasına göre değişebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, tüm bu masrafların satış sözleşmesinde açıkça belirtilmesidir. Böylece ileride herhangi bir anlaşmazlık yaşanmaz.

Sonuç

Kat irtifakı, gayrimenkul dünyasında yatırımcıların haklarını koruyan ve geleceğe dair güvence sağlayan önemli bir adımdır. Doğru şekilde kurulduğunda, ileride çıkabilecek mülkiyet anlaşmazlıklarının önüne geçer.

Bir gayrimenkul alırken ya da yeni bir projeye dahil olurken, mutlaka kat irtifakının kurulup kurulmadığını kontrol etmek, hem yatırımınızı hem de hukuki haklarınızı koruyacaktır.

Etiketler: kat irtifakı