Gayrimenkul alım satımında karşımıza çıkan teknik terimlerden biri de tapu türleridir. Özellikle kat irtifakı ve kat mülkiyeti, konut almayı düşünen birçok kişi için kafa karıştırıcı olabilir. Oysa bu kavramlar, bir gayrimenkulün yasal durumu hakkında oldukça önemli bilgiler sunar. Peki kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir? Hangi durumda hangi tapu tercih edilmelidir? Bu yazımızda tüm detaylarıyla açıklıyoruz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz yapımı tamamlanmamış bir binanın bağımsız bölümleri için arsa sahipleri veya yüklenici tarafından kurulan bir ayni haktır. Yani bir arsa üzerine yapılması planlanan yapının projesine göre her bir bağımsız bölüm için tapu çıkarılır, ancak ortada henüz tamamlanmış bir bina yoktur.

Kat İrtifakı’nın Özellikleri:

  • İnşaat tamamlanmamış ya da iskan alınmamış yapıların tapusu bu şekildedir.
  • Projede belirtilen bağımsız bölümler için oluşturulur (örneğin: 3. katta 7 numaralı daire).
  • Tapuda “Kat İrtifakı” ifadesi açıkça yer alır.
  • İpotek, satış ve devri mümkündür.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve iskan (oturma izni) alınmış bir yapının bağımsız bölümleri için alınan tapudur. Artık yapının yasal olarak kullanılabilir durumda olduğu ve her bir bölümün ayrı ayrı mülkiyet hakkı tanındığı anlamına gelir.

Kat Mülkiyeti’nin Özellikleri:

  • Yapının tamamlandığını ve yasal olarak kullanılabileceğini gösterir.
  • Tapuda “Kat Mülkiyeti” ibaresi yer alır.
  • Bağımsız bölüm üzerinde tam tasarruf hakkı verir (alım, satım, kiralama).
  • DASK (zorunlu deprem sigortası) ve diğer sigortalarla ilişkilendirilebilir.
  • Kat malikleri kanunu hükümleri geçerli olur.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Özellik Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti
İnşaat Durumu Tamamlanmamış veya iskan alınmamış Tamamlanmış ve iskan alınmış
Yasal Geçerlilik Projeye dayalı hak sağlar Fiili ve hukuki mülkiyet hakkı verir
Tapuda Yazılı Olan “Kat İrtifakı” “Kat Mülkiyeti”
Risk Düzeyi Göreceli olarak daha yüksek Daha düşük
Banka Kredisi Alınabilir ancak bazı bankalar kısıtlayabilir Daha kolay kredi alınabilir
Satış/Kiralama Mümkün Mümkün

Ev Alırken Hangisi Tercih Edilmeli?

Her iki tapu türü de geçerlidir, ancak kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını ve yasal prosedürlerin yerine getirildiğini gösterdiği için daha güvenlidir. Eğer bir ev almayı düşünüyorsanız ve tapuda hâlâ kat irtifakı görüyorsanız:

  • İnşaatın durumu nedir?
  • İskan başvurusu yapılmış mı?
  • Kat mülkiyetine geçiş ne zaman planlanıyor?
  • Arsa payı oranı nedir?

sorularını sormayı unutmayın.

Kat İrtifaklı Tapu Riskli midir?

Kat irtifaklı tapu doğrudan riskli değildir, ancak bazı belirsizlikleri barındırabilir. İnşaat tamamlanmadıysa veya projenin ruhsata uygunluğu net değilse, ileride hukuki veya teknik sorunlar yaşanabilir. Bu nedenle, kat irtifaklı bir tapu ile taşınmaz alırken mutlaka bir gayrimenkul danışmanı veya hukukçu ile süreci değerlendirmek faydalı olacaktır.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Kat irtifakı sahibi olan müteahhit ya da malik, yapının tamamlanmasının ardından ilgili belediyeden iskan belgesi alarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapar. Gerekli belgelerle birlikte başvuru kabul edilirse, kat mülkiyetli tapular oluşturulur.

Sonuç

Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi sorusunun yanıtı, sizin yatırım amacınıza ve risk toleransınıza göre değişir. Ancak uzun vadede hem yasal hem de finansal açıdan en güvenli olan kat mülkiyetli tapulardır. Unutmayın, tapu türü sadece bir belge değil, aynı zamanda sizin mülkiyet güvencenizdir.