Hisseli Ev Almak Ne Kadar Güvenli?
Emlak piyasasında son yıllarda artan konut fiyatları nedeniyle birçok kişi “hisseli ev” alımına yönelmeye başladı. Ancak bu yöntem, uygun maliyetli bir çözüm gibi görünse de ciddi hukuki ve pratik riskler barındırıyor. Peki hisseli ev almak gerçekten ne kadar güvenli? Bu yazıda, hisseli tapu nedir, avantajları ve riskleri nelerdir, nelere dikkat etmek gerekir gibi soruların cevaplarını detaylıca ele alıyoruz.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesini ifade eder. Yani evin tamamı tek bir kişiye değil, birden fazla hissedara aittir. Tapuda her hissedarın oranı (örneğin 1/2, 1/4 gibi) belirtilir; ancak bu oran evin belli bir bölümüne değil, bütün taşınmaza ortaklık anlamına gelir.
Örneğin;
Bir dairenin tapusunda 4 hissedar varsa, her biri evin dörtte birine değil, evin tamamına dörtte bir oranında hak sahibidir. Bu da mülkiyetin fiziki olarak değil, hukuki olarak bölündüğü anlamına gelir.
Hisseli Ev Almanın Avantajları
- Daha Uygun Fiyat: Hisseli mülkler, tam mülkiyetli taşınmazlara göre genellikle çok daha uygun fiyatlıdır. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda düşük sermaye ile gayrimenkul edinme fırsatı sunar.
- Yatırım Amaçlı Kullanım: Bazı yatırımcılar, özellikle arsa veya imar bekleyen bölgelerde hisseli tapulara yatırım yaparak uzun vadede yüksek kazanç hedefler.
- Aile İçi Mülkiyet Paylaşımı: Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde hisseli tapu doğal olarak oluşur. Bu durum, ailenin ortak sahipliği devam ettirmek istemesi halinde bir avantaj olabilir.
Hisseli Ev Almanın Riskleri
- Satış ve Kullanım Hakkı Kısıtlıdır: Hissedar, kendi hissesini satmak istese bile ön alım (şufa) hakkı nedeniyle diğer hissedarlara öncelik tanınır. Bu durum satış sürecini uzatabilir veya zorlaştırabilir.
- Ev Üzerinde Karar Alma Güçlüğü: Hisseli evde yapılacak her türlü işlem (kiralama, satış, tadilat, yıkım, kat mülkiyetine geçiş vb.) için diğer hissedarların onayı gerekir. Bu da pratikte sık sık anlaşmazlıklara yol açar.
- Fiziksel Kullanım Sorunları: Tapuda hisseli olan bir mülkün hangi kısmını kimin kullanacağı net olarak belirlenmemiştir. Bu da “ben bu odayı kullanıyorum”, “sen burayı kiralayamazsın” gibi ihtilafları doğurabilir.
- Kredi Kullanımı Zordur: Bankalar genellikle hisseli tapulara kredi vermek istemez. Çünkü taşınmaz üzerinde tam mülkiyet yoktur ve ipotek işlemleri karmaşık hale gelir.
- Miras ve Devir Karmaşası: Hisseli tapularda bir hissedar vefat ettiğinde, mirasçılar da devreye girer ve hissedar sayısı artabilir. Bu durum yönetimi daha da zorlaştırır.
Hisseli Tapu ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark
Birçok kişi hisseli tapuyu “kat irtifakı” ile karıştırır.
- Hisseli tapuda taşınmazın tamamı ortak mülkiyettir.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetinde ise her bağımsız bölüm (örneğin her daire) ayrı bir tapuya sahiptir.
Bu nedenle kat irtifakı ya da kat mülkiyetli bir tapu, hisseli tapuya göre çok daha güvenlidir.
Hisseli Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
- Tüm Hissedarları Tanıyın: Tapuda kayıtlı tüm hissedarların kim olduğunu öğrenin. Bazı durumlarda bir hissedarın onayı olmadan işlem yapılamaz.
- Tapu Kayıtlarını Detaylı İnceleyin: Tapu müdürlüğünden “tapu kayıt örneği” ve “takyidat belgesi” alın. Üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı olup olmadığını kontrol edin.
- Hissedarlarla Yazılı Anlaşma Yapın: Evin nasıl kullanılacağı, kiraya verilip verilmeyeceği veya ileride satışın nasıl yapılacağına dair yazılı bir “hissedar sözleşmesi” hazırlamak ileride çıkabilecek sorunları azaltır.
- Mümkünse Fiilen Bölünmüş Mülkleri Tercih Edin: Bazı hisseli mülklerde taraflar evi fiilen bölmüş (örneğin bir kat bir kişide, diğer kat diğer kişide) olabilir. Böyle bir durumda yazılı mutabakat varsa risk daha azdır.
- Gayrimenkul Hukuku Uzmanına Danışın: Hisseli tapu alımı, sıradan bir tapu işlemi değildir. Satın almadan önce bir avukattan veya emlak hukukunda uzman danışmandan görüş almak büyük önem taşır.
Hisseli Ev Almak Mantıklı mı?
Eğer mülk yatırım amaçlı alınacaksa, hissedarlarla iyi bir anlaşma yapılmışsa ve hukuki altyapı doğru kurulmuşsa hisseli ev alımı mantıklı bir seçenek olabilir. Ancak oturum amaçlı alınacaksa ya da hissedarlar arasında iletişim zayıfsa, bu tür mülkler genellikle yüksek riskli olarak değerlendirilir.
Sonuç
Hisseli ev almak, düşük maliyetli bir yatırım fırsatı gibi görünse de, doğru hukuki önlemler alınmadığında ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Tapu kayıtlarını dikkatle incelemek, tüm hissedarlarla açık iletişim kurmak ve gerekirse profesyonel hukuki destek almak, bu sürecin en kritik adımlarıdır.
Kısacası, hisseli ev almak güvenlidir demek için tüm risklerin iyi yönetilmesi gerekir.
Etiketler: tapu