Gayrimenkul yatırımı, hem kira getirisi hem de uzun vadeli değer artışı sayesinde yatırımcılar arasında her zaman cazibesini korumuştur. Ancak doğru bir yatırım yapabilmek için yalnızca konumu ya da fiyatı değerlendirmek yetmez. Yatırımın geri dönüş süresi (diğer adıyla amortisman süresi) de dikkatle analiz edilmelidir. Peki bu süre tam olarak nedir ve nasıl hesaplanır? İşte adım adım açıklıyoruz.

Geri Dönüş Süresi Nedir?

Geri dönüş süresi, bir gayrimenkul yatırımının kendini ne kadar sürede amorti edeceğini yani yatırımcısına ödediği parayı ne kadar sürede geri kazandıracağını gösteren basit ama önemli bir göstergedir. Bu süre ne kadar kısa ise, yatırımın kârlılığı da o kadar yüksek kabul edilir.

Geri Dönüş Süresi Nasıl Hesaplanır?

Temel Formül:

Geri Dönüş Süresi (Yıl) = Gayrimenkulün Satın Alma Maliyeti / Yıllık Kira Geliri

Bu formül oldukça basit bir mantığa dayanır: Ne kadar yatırım yaptınız ve yılda ne kadar kazanıyorsunuz?

Örnek Hesaplama:

Diyelim ki;

  • Satın aldığınız daire 2.000.000 TL,
  • Aylık kira geliri 10.000 TL,
  • Yıllık kira geliri: 10.000 x 12 = 120.000 TL

Bu durumda:

  • 2.000.000 / 120.000 = 16,6 yıl
  • Bu yatırım yaklaşık 16,6 yılda kendini amorti ediyor.

Hangi Giderler Dikkate Alınmalı?

Sadeleştirilmiş hesaplamalarda yalnızca kira geliri baz alınır; fakat daha doğru bir analiz yapmak isterseniz şu kalemleri de hesaba katmanız gerekir:

  • Tapu harcı, vergiler, noter masrafları
  • Emlakçı komisyonu
  • Tadilat ve bakım masrafları
  • Aylık site aidatları
  • Dönemsel boş kalma süresi (kira kaybı)
  • Enflasyon ve kira artış oranları

Net Kira Getirisi Hesabı:

Net Yıllık Kira Geliri = Brüt Kira Geliri – Yıllık Giderler

Sonrasında formül şu hale gelir:

Geri Dönüş Süresi = Satın Alma Maliyeti / Net Yıllık Kira Geliri

Türkiye’de Ortalama Geri Dönüş Süresi

Türkiye genelinde konutlarda geri dönüş süresi ortalama 18-22 yıl arasında değişmektedir. Ancak bu süre;

  • İstanbul gibi büyükşehirlerde semte göre 15-25 yıl arasında,
  • Yeni gelişen bölgelerde ise 10-15 yıla kadar düşebilmektedir.

Kısa Sürede Geri Dönüş Sağlayan Yatırımlar

Bazı yatırım türleri, klasik konutlardan daha kısa sürede geri dönüş sağlar:

  • Öğrenci evleri ve apart daireler
  • Günlük kiralık daireler (airbnb)
  • Ticari gayrimenkuller (ofis, dükkan)
  • Turizm bölgelerinde sezonluk kiralanan mülkler

Ancak bu yatırımlar, daha fazla yönetim, risk ve yasal yükümlülük de doğurabilir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımı yaparken yalnızca fiyat ve konum değil, geri dönüş süresi de mutlaka değerlendirilmelidir. Bu hesaplama, yatırdığınız parayı ne zaman geri alabileceğinizi öngörmenizi sağlar ve size daha stratejik kararlar alma imkânı tanır. Unutmayın, her kısa vadeli geri dönüş vaat eden yatırım, her zaman en kazançlısı olmayabilir. Detaylı analiz ve sabırlı bir yaklaşım, gayrimenkulde başarıyı getirir.