Gayrimenkul Yatırımında Geri Dönüş Süresi Nasıl Hesaplanır?

2 dakikalık okuma

Gayrimenkul yatırımı, hem kira getirisi hem de uzun vadeli değer artışı sayesinde yatırımcılar arasında her zaman cazibesini korumuştur. Ancak doğru bir yatırım yapabilmek için yalnızca konumu ya da fiyatı değerlendirmek yetmez. Yatırımın geri dönüş süresi (diğer adıyla amortisman süresi) de dikkatle analiz edilmelidir. Peki bu süre tam olarak nedir ve nasıl hesaplanır? İşte adım adım açıklıyoruz.

Geri Dönüş Süresi Nedir?

Geri dönüş süresi, bir gayrimenkul yatırımının kendini ne kadar sürede amorti edeceğini yani yatırımcısına ödediği parayı ne kadar sürede geri kazandıracağını gösteren basit ama önemli bir göstergedir. Bu süre ne kadar kısa ise, yatırımın kârlılığı da o kadar yüksek kabul edilir.

Geri Dönüş Süresi Nasıl Hesaplanır?

Temel Formül:

Geri Dönüş Süresi (Yıl) = Gayrimenkulün Satın Alma Maliyeti / Yıllık Kira Geliri

Bu formül oldukça basit bir mantığa dayanır: Ne kadar yatırım yaptınız ve yılda ne kadar kazanıyorsunuz?

Örnek Hesaplama:

Diyelim ki;

Bu durumda:

Hangi Giderler Dikkate Alınmalı?

Sadeleştirilmiş hesaplamalarda yalnızca kira geliri baz alınır; fakat daha doğru bir analiz yapmak isterseniz şu kalemleri de hesaba katmanız gerekir:

Net Kira Getirisi Hesabı:

Net Yıllık Kira Geliri = Brüt Kira Geliri – Yıllık Giderler

Sonrasında formül şu hale gelir:

Geri Dönüş Süresi = Satın Alma Maliyeti / Net Yıllık Kira Geliri

Türkiye’de Ortalama Geri Dönüş Süresi

Son beş yılda Türkiye’de konut yatırımında geri dönüş sürelerinde dikkat çekici bir değişim yaşandı. 2021 ve 2022 yıllarında yatırımın geri dönüşü ortalama 20–22 yıl gibi uzun vadeli bir perspektif gerektirirken, 2023 itibarıyla bu süre yeniden 20 yıl seviyesine geriledi. Ancak asıl kırılma 2024 ve 2025 yıllarında ortaya çıktı; kira fiyatlarındaki hızlı artış, konut değerlenmesi ve yüksek talep sayesinde amortisman süreleri 14 yıla, ardından 13 yıla kadar düştü. Bu durum, yatırımcı açısından konutun daha kısa vadede kendini finanse edebildiğini göstermesi açısından önemli.

Türkiye’de konut yatırımında ortalama geri dönüş (amortisman) süresi

Konut yatırımında geri dönüş süresinin kısalması, piyasaya olan ilgiyi artıran bir faktör haline geldi. Özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarının yükselmesi, yatırımcıların satın aldığı gayrimenkulün daha hızlı bir şekilde getiri sağlamasını mümkün kıldı. Buna rağmen, bölgesel farklılıklar halen çok belirleyici; bazı şehirlerde amortisman süreleri ulusal ortalamanın altında gerçekleşirken, kimi bölgelerde daha uzun süreler gözlemleniyor. Genel tablo ise, Türkiye’de konut yatırımının son yıllarda cazibesini artırdığı yönünde.

Kısa Sürede Geri Dönüş Sağlayan Yatırımlar

Bazı yatırım türleri, klasik konutlardan daha kısa sürede geri dönüş sağlar:

Ancak bu yatırımlar, daha fazla yönetim, risk ve yasal yükümlülük de doğurabilir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımı yaparken yalnızca fiyat ve konum değil, geri dönüş süresi de mutlaka değerlendirilmelidir. Bu hesaplama, yatırdığınız parayı ne zaman geri alabileceğinizi öngörmenizi sağlar ve size daha stratejik kararlar alma imkânı tanır. Unutmayın, her kısa vadeli geri dönüş vaat eden yatırım, her zaman en kazançlısı olmayabilir. Detaylı analiz ve sabırlı bir yaklaşım, gayrimenkulde başarıyı getirir.

Etiketler: gayrimenkul yatırımı, geri dönüş süresi