Gayrimenkul alım-satımı yapan birçok yatırımcı ve mülk sahibi için en çok merak edilen konulardan biri de değer artış kazancı vergisidir. Özellikle bir mülkü satarken elde edilen kazanç üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse ne kadar olacağı önemlidir. Bu yazıda, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi nedir, kimler öder ve nasıl hesaplanır? sorularına sade ve anlaşılır şekilde yanıt veriyoruz.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satın alındıktan sonra belirli bir süre içinde satılması durumunda elde edilen kâr üzerinden ödenen gelir vergisidir. Bu vergi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesi kapsamında değerlendirilir.

Eğer bir taşınmaz, edinim tarihinden itibaren 5 yıl (2022 itibarıyla 5 yıl, bazı istisnalarla değişebilir) içinde satılırsa ve bu satıştan kazanç elde edilirse, bu kazanç “değer artış kazancı” olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabi olur.

Kimler Değer Artış Kazancı Vergisi Öder?

  • Gayrimenkulünü 5 yıl dolmadan satan kişiler,
  • Satıştan kazanç elde edenler (zarar edenler vergi ödemez),
  • Tüzel kişilik olmayan bireysel sahipler (şirketler farklı hükümlerle vergilendirilir).

İstisna: Taşınmaz, 5 yılın sonunda satılırsa değer artış kazancı vergisine tabi değildir. Ayrıca veraset yoluyla edinilen taşınmazlar da bu vergi kapsamı dışındadır.

Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Kazanç, gayrimenkulün alış ve satış bedeli arasındaki farktır. Ancak bu fark yeniden değerleme, istisna tutarı ve giderler dikkate alınarak hesaplanır.

1. Adım: Alış ve Satış Bedelleri Arasındaki Fark

Kazanç = Satış Bedeli - (Alış Bedeli + Giderler + Enflasyon Düzeltmesi)

  • Satış bedeli: Tapuda beyan edilen satış tutarı
  • Alış bedeli: Tapuda beyan edilen alış tutarı
  • Giderler: Noter, tapu harcı, komisyon, ilan vb. belgeli giderler
  • Enflasyon Düzeltmesi (İndeksleme): Alış bedeli, TÜİK’in ÜFE oranına göre artırılabilir (süre 1 yıldan fazlaysa ve artış %10’u aşarsa)

2. Adım: İstisna Tutarını Düşün

Gelir İdaresi Başkanlığı, her yıl bu kazanç için bir istisna tutarı belirler. 2025 yılı için örneğin bu tutar: 87.000 TL (resmî olarak güncellenmelidir)

Vergiye Tabi Kazanç = Hesaplanan Kazanç – İstisna Tutarı

3. Adım: Gelir Vergisi Tarifesine Göre Vergiyi Hesapla

Kazanç, gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir. 2025 yılı için tahmini oranlar şunlardır (GİB verilerine göre güncellenmelidir):

Gelir Dilimi (TL) Vergi Oranı
0 – 110.000 TL %15
110.001 – 230.000 TL %20
230.001 – 580.000 TL %27
580.001 – 3.000.000 TL %35
3.000.001 TL ve üzeri %40

Örnek Hesaplama

  • Alış Bedeli: 500.000 TL
  • Satış Bedeli: 1.000.000 TL
  • Giderler: 20.000 TL
  • Enflasyon farkı: +80.000 TL (indeksleme sonucu)
  • İstisna (2025): 87.000 TL

Kazanç:

1.000.000 - (500.000 + 20.000 + 80.000) = 400.000 TL
Vergiye Tabi Kazanç = 400.000 - 87.000 = 313.000 TL

Bu tutar %27 vergi diliminde yer alır.

Ödenecek vergi: yaklaşık 84.510 TL olur.

Beyanname Ne Zaman Verilir?

Değer artış kazancı elde edenler, satışın gerçekleştiği yılı takip eden yılın Mart ayında gelir vergisi beyannamesi verirler. Vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki taksitle ödenir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımında kâr elde etmek kadar, doğru vergi planlaması da büyük önem taşır. Değer artış kazancı vergisi, zamanında ve doğru şekilde hesaplanmalı, istisnalar ve giderler dikkatle değerlendirilmelidir. Eğer büyük kazançlar söz konusuysa, bir mali müşavirden destek almanız faydalı olacaktır.