Bir evi satmadan ya da satın almadan önce en kritik adımlardan biri, doğru değer tespiti yapmaktır. Yanlış bir fiyatlandırma, hem maddi kayıplara hem de zaman kaybına neden olabilir. Özellikle değişken piyasa koşullarında, bir evin güncel piyasa değerini hesaplamak artık sadece basit bir kıyaslama değil, çok boyutlu bir analiz süreci gerektiriyor. Peki ev değeri nasıl hesaplanır? Bu yazıda hem profesyonel yöntemleri hem de ev sahiplerinin kendi başlarına uygulayabileceği teknikleri ele alıyoruz.

Ev Değeri Hesaplamada Kullanılan Yöntemler

Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yaklaşımı)

Bu yöntem, aynı bölgede yakın zamanda satılmış benzer evlerin fiyatlarının karşılaştırılması ile yapılır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

  • Satış tarihleri (son 6 ay ideal)
  • Net metrekareler
  • Kat, manzara ve site farkları
  • Tapu türü (arsa payı, kat mülkiyeti)

Örnek:

  • 120 m²’lik bir daireye benzer 3 daire: 4.500.000 TL, 4.700.000 TL, 4.600.000 TL
  • Ortalama: 4.600.000 TL
  • Sizin eviniz ek özelliklere (örneğin ebeveyn banyosu) sahipse +100.000 TL düzeltme yapılabilir.

Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde evin yeniden inşa maliyeti hesaplanır ve yaş/yenilenme durumu göz önünde bulundurularak amortisman düşülür, arsa değeri eklenir.

Formül: Yapı Maliyeti – Amortisman + Arsa Değeri = Ev Değeri

Kullanım Alanı:

  • Yeni yapılarda
  • Özel mimariye sahip yapılarda
  • Emsal bulunamayan kırsal ya da lüks projelerde

Gelir Yaklaşımı (Kira Bazlı)

Özellikle yatırımcılar ve ticari mülklerde tercih edilen bu yöntemde yıllık kira getirisi ve yatırım geri dönüş süresi dikkate alınır.

Formül: Yıllık Kira x Geri Dönüş Süresi = Ev Değeri

Örnek:

  • Aylık kira: 15.000 TL → Yıllık: 180.000 TL
  • Bölgedeki ortalama geri dönüş süresi: 20 yıl
  • Tahmini değer: 180.000 x 20 = 3.600.000 TL

Ev Değerini Etkileyen Temel Faktörler

  • Lokasyon
    • Merkezi ulaşım noktalarına yakınlık
    • Prestijli semt ya da gelişmekte olan bölgeler
    • Okul, hastane, AVM gibi yaşam merkezlerine mesafe
  • Arsa Payı ve Tapu Durumu
    • Kat mülkiyeti (iskanlı) tapular daha yüksek değerlenir
    • Hisseli tapular satış ve kredi süreçlerinde sorun çıkarabilir
  • Bina Yaşı ve Yapı Durumu
    • 0–5 yaş arası binalar “yeni bina” olarak değerlendirilir
    • Depreme dayanıklılık raporu olan binalar prim yapar
    • Asansör, yalıtım, otopark gibi modern donanımlar artı puandır
  • Daire Özellikleri
    • Net metrekare (brüt değil!)
    • Balkon, ebeveyn banyosu, ankastre mutfak
    • Güney cephe, yüksek kat gibi avantajlar
  • Site veya Apartman Olanakları
    • Site güvenliği, açık-kapalı otopark
    • Spor salonu, havuz, çocuk oyun alanı gibi sosyal donatılar
    • Aidat tutarının orantılı olması

Ev Değeri Nasıl Öğrenilir?

Profesyonel Gayrimenkul Değerleme Raporu

Bankaların kredi verme sürecinde zorunlu hale gelen raporlardır. SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanır.

Avantajı: Yasal geçerliliği vardır, detaylı analiz içerir.

Emlak Danışmanları

Bölgesel deneyimi olan bir emlak danışmanı, hem emsalleri hem de potansiyel alıcıları analiz ederek değer aralığı belirleyebilir.

Avantajı: Güncel piyasa bilgisine sahiptir, pazarlık gücünü artırır.

Ev Değerini Artırmanın Yolları

  • Mutfak ve banyo gibi alanların yenilenmesi
  • Duvar boya ve zemin kaplamalarının modernize edilmesi
  • Enerji verimli çözümler (çift cam, yalıtım, güneş paneli)
  • Balkon ve teras gibi açık alanların kullanışlı hale getirilmesi
  • Tapu ve iskan durumunun eksiksiz olması

Ev Satışında Fiyatlandırma Stratejisi

Satış fiyatı belirlenirken hem psikolojik fiyat eşiği hem de pazarın alım gücü dikkate alınmalı.

  • Piyasa üstü fiyatla başlamak, ilanınızın “yanlış etiketlenmesine” neden olabilir.
  • Fiyatı fazla düşürmek ise evinizin kalitesini sorgulatabilir.
  • Emsal analizi + danışman görüşü + profesyonel değerleme kombinasyonu idealdir.

Sonuç

Ev değeri hesaplamak, yalnızca metrekare çarpımıyla yapılabilecek bir işlem değildir. Lokasyon, arsa payı, bina özellikleri, mevcut piyasa koşulları ve daha birçok değişken dikkate alınmalıdır. Doğru değer tespiti için hem profesyonel analiz yöntemlerini hem de uzman danışmanlığı birlikte kullanmak en sağlıklı yoldur.