Ev Alırken İskan (Yapı Kullanma İzni) Yoksa Ne Olur?

30/12/2025 2 dakikalık okuma

Ev satın alırken çoğu alıcı metrekare, lokasyon, fiyat ve manzara gibi unsurlara odaklanır. Ancak gözden kaçırılan en kritik konulardan biri iskan, yani Yapı Kullanma İznidir. İskanı olmayan bir ev, ileride ciddi hukuki, finansal ve kullanım problemlerine yol açabilir.

Bu yazıda iskan nedir, iskan olmayan ev alınır mı, iskan yoksa ne olur, riskleri nelerdir ve nasıl kontrol edilir gibi tüm soruların cevaplarını detaylı şekilde ele alıyoruz.

İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir?

İskan, bir binanın ruhsat ve projesine uygun şekilde tamamlandığını ve resmi olarak kullanılmasında sakınca olmadığını gösteren belgedir. Belediyeler tarafından verilir.

Basitçe şu sorulara cevap verir:

İnşaat tamamlandı mı?
Projeye uygun yapıldı mı?
Yangın merdiveni, otopark, sığınak, asansör gibi zorunlu şartlar sağlandı mı?

Bu soruların tamamı olumluysa bina için iskan verilir.

İskanı Olmayan Ev Ne Anlama Gelir?

İskanı olmayan bir ev:

Resmi kayıtlarda tamamlanmamış bina statüsündedir
Hukuken konut olarak kullanımı sorunlu olabilir
Belediyeye göre hâlâ şantiye kabul edilebilir

Bu durum evde fiilen yaşanamayacağı anlamına gelmez, ancak ciddi yasal ve mali riskler barındırır.

Ev Alırken İskan Yoksa Ne Olur?

Konut Kredisi Kullanmak Zorlaşır

Bankaların büyük bölümü:

İskanı olmayan evlere konut kredisi vermez
Bazı bankalar çok düşük kredi oranı ve ek teminat ister

Bu durum hem alım sürecini hem de ileride satışı zorlaştırır.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Abonelikleri Sorun Olabilir

İskanı olmayan binalarda:

Elektrik ve su şantiye aboneliği üzerinden olur
Doğalgaz bağlanması çoğu zaman mümkün olmaz
Faturalar konut tarifesine göre daha pahalıdır

Uzun vadede bu durum ciddi maliyet oluşturur.

Tapuda Kat Mülkiyeti Kurulamaz

İskanı olmayan yapılarda tapu türü genellikle:

Kat irtifakı şeklindedir
Kat mülkiyetine geçilemez

Kat irtifakı, dairenin hukuken bağımsız bölüm sayılmadığı anlamına gelir. Bu durum satış, miras ve ipotek işlemlerinde sorun çıkarabilir.

Belediyeden Ceza veya Yaptırım Riski

Eğer bina:

Ruhsata aykırı inşa edilmişse
Fazladan kat veya bağımsız bölüm varsa

Belediye tarafından:

Para cezası kesilebilir
Aykırılıkların giderilmesi istenebilir
Nadir de olsa yıkım kararı gündeme gelebilir

Evin Değer Artışı Sınırlı Kalır

İskansız evler:

Daha zor satılır
Pazarlık payı sürekli alıcı lehine olur
Değer artışı iskanlı evlere göre daha düşüktür

İskanı Olmayan Ev Alınır mı?

Kısa cevap: Evet, ancak bilinçli şekilde.

Şu durumlarda tercih edilebilir:

Fiyatı piyasanın ciddi şekilde altındaysa
İskan alma süreci net ve mümkün görünüyorsa
Apartman sakinleri iskan için uzlaşmışsa

Ancak “sonradan alırız” denilen birçok binada iskan yıllarca alınamaz. Müteahhit ortada yoksa süreç daha da zorlaşır.

İskan Sonradan Alınabilir mi?

Evet, ancak şu şartlar sağlanmalıdır:

Bina projeye uygun olmalıdır
Ortak alan eksikleri tamamlanmalıdır
Tüm maliklerin onayı gerekebilir
Belediye harçları ve cezalar çıkabilir

Bazı binalarda iskan almak teknik veya hukuki olarak mümkün değildir.

Ev Almadan Önce İskan Nasıl Kontrol Edilir?

Tapu kaydında kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğuna bakın
Belediyeden yapı kullanma izni sorgulaması yapın
Apartman yöneticisine veya bina sakinlerine sorun
Emlak danışmanından yazılı bilgi talep edin

İskansız Ev Almanın Avantajı Var mı?

Nadiren de olsa:

Daha uygun fiyatlı olabilir
Merkezi ve değerli lokasyonlarda bulunabilir

Ancak bu avantajlar yüksek riskle birlikte gelir.

Sonuç

İskanı olmayan bir ev kısa vadede cazip görünse de uzun vadede daha pahalıya mal olabilir.

Ev alırken:

İskan durumunu ilk sorulacak konu haline getirin
Gerekirse emlak danışmanı ve hukukçu desteği alın
Karar vermeden önce tüm riskleri net şekilde değerlendirin

Etiketler: iskan, kat mülkiyeti, kat irtifakı