Emlak Danışmanı Bir Portföyün Satılabilirliğini Nasıl Ölçer?

Bir emlak portföyünü almak kolaydır. Asıl önemli olan, o portföyün gerçekten satılabilir olup olmadığını doğru analiz edebilmektir. Bir gayrimenkulün satılık olması, kısa sürede satılabileceği anlamına gelmez. Fiyatı piyasanın üzerinde olan, yanlış konumlandırılan, hedef müşteri kitlesi dar olan veya pazarlama açısından dezavantajlı özelliklere sahip bir taşınmaz haftalarca hatta aylarca ilanda kalabilir.

Profesyonel bir emlak danışmanı, portföyü yalnızca “güzel ev”, “iyi lokasyon” veya “uygun fiyat” gibi subjektif kriterlerle değerlendirmez. Satılabilirliği; fiyat, talep, rekabet, lokasyon, mülk özellikleri, hedef müşteri ve pazarlama performansı gibi birçok değişken üzerinden ölçer.

Bu nedenle portföy alma aşamasında sorulması gereken temel soru şudur:

“Bu gayrimenkul satılık mı?” değil, “Bu gayrimenkul hangi şartlarda ve ne kadar sürede satılabilir?”

Bu yazıda bir emlak danışmanının portföyün satılabilirliğini sistematik şekilde nasıl analiz edebileceğini ele alacağız.

Satılabilirlik Nedir?

Gayrimenkul sektöründe satılabilirlik, bir taşınmazın mevcut piyasa koşullarında, doğru fiyat ve doğru pazarlama stratejisiyle alıcı bulabilme potansiyelini ifade eder.

Ancak satılabilirlik yalnızca “alıcı çıkar mı?” sorusundan ibaret değildir.

Bir portföy için şu soruların tamamına bakmak gerekir:

• Gayrimenkul doğru fiyatlandırılmış mı?
• Bu bölgede gerçek alıcı talebi var mı?
• Benzer taşınmazlar hangi fiyatlardan satılıyor?
• Rakip portföy sayısı kaç?
• Gayrimenkulün hedef müşteri kitlesi kim?
• Mülkün güçlü ve zayıf yönleri neler?
• İstenen fiyat ile piyasa değeri arasında ne kadar fark var?
• Satıcının fiyat konusunda esnekliği var mı?
• Tapu ve hukuki durum satışa uygun mu?
• Gayrimenkulün pazarlanması kolay mı?
• Alıcıların karşılaşacağı finansman problemi var mı?
• Tahmini satış süresi nedir?

Bu sorulara verilen cevaplar portföyün gerçek satılabilirlik seviyesini ortaya çıkarır.

Bir Portföyün Satılabilirliğini Belirleyen 7 Temel Faktör

Bir gayrimenkulün satış potansiyelini analiz ederken birçok değişken kullanılabilir. Ancak pratikte en önemli faktörleri yedi başlıkta toplamak mümkündür.

1. Fiyat

Satılabilirlik analizinin en önemli kriterlerinden biri fiyattır.

Gayrimenkulün fiyatı piyasanın üzerinde olduğunda diğer bütün avantajlar ikinci plana düşebilir.

Örneğin:

• İyi lokasyon
• Yeni bina
• Güzel manzara
• Kaliteli iç dekorasyon
• Geniş balkon
• Otopark
• Sosyal tesis

gibi özellikler gayrimenkulün cazibesini artırabilir.

Ancak benzer taşınmazlar 5 milyon TL seviyesinde satılırken portföy 6,5 milyon TL’den pazarlanıyorsa, alıcının ilk değerlendirmesi genellikle “Bu ev neden daha pahalı?” olacaktır.

Bu nedenle emlak danışmanı öncelikle istenen fiyat ile piyasa fiyatı arasındaki farkı hesaplamalıdır.

Basit bir yaklaşım:

Fiyat Sapması = İstenen Fiyat - Tahmini Piyasa Fiyatı

Daha anlamlı bir oran için:

Fiyat Sapma Oranı = (İstenen Fiyat - Piyasa Fiyatı) / Piyasa Fiyatı × 100

Örneğin:

• Tahmini piyasa fiyatı: 5.000.000 TL
• Satıcının istediği fiyat: 5.500.000 TL

Fiyat sapması:

500.000 TL

Fiyat sapma oranı:

%10

Bu durumda danışman, portföyü doğrudan “satılamaz” olarak değerlendirmemelidir.

Ancak %10’luk fiyat farkının satış süresini nasıl etkileyebileceğini analiz etmelidir.

2. Gerçek Alıcı Talebi

Bir bölgede çok sayıda insanın gayrimenkul hakkında bilgi araması, o bölgede aynı sayıda gerçek alıcı olduğu anlamına gelmez.

Örneğin bir mahallede:

• Kiralık ev arayanlar
• Satılık ev fiyatlarını araştıranlar
• Yatırım amacıyla bölgeyi inceleyenler
• Sadece merak edenler
• Başka bölgelerle fiyat karşılaştıranlar

olabilir.

Bu nedenle danışmanın ilan görüntülenmesi ile gerçek alıcı talebini birbirinden ayırması gerekir.

Daha değerli göstergeler şunlardır:

• Gelen telefon sayısı
• WhatsApp mesajları
• Yer gösterme talepleri
• Teklif veren alıcı sayısı
• Kredi kullanabilecek alıcı sayısı
• Benzer portföylerle ilgilenen müşteri sayısı
• Bölgedeki aktif müşteri talepleri

Örneğin bir gayrimenkul 10 günde 3.000 kez görüntüleniyor ancak yalnızca 2 telefon alıyorsa, yüksek görüntülenme tek başına güçlü talep anlamına gelmez.

3. Rakip Portföyler

Bir gayrimenkulü tek başına değerlendirmek büyük bir hatadır.

Alıcı gayrimenkulü sizin portföyünüzle değil, piyasadaki alternatiflerle karşılaştırır.

Bu nedenle emlak danışmanı portföy almadan önce rakip analizi yapmalıdır.

Rakip analizi sırasında şu özellikler karşılaştırılabilir:

Kriter	Portföy	Rakip 1	Rakip 2	Rakip 3
Fiyat	5.500.000 TL	5.200.000 TL	5.450.000 TL	5.750.000 TL
m²	120	115	125	130
Bina Yaşı	5	8	4	6
Otopark	Var	Yok	Var	Var
Kat	5	3	7	4
Balkon	Var	Var	Yok	Var
Aidat	2.000 TL	1.500 TL	2.500 TL	2.000 TL

Bu tablo danışmana önemli bir soru sordurur:

“Alıcı neden diğer üç seçenek yerine benim portföyümü tercih etsin?”

Eğer bu sorunun güçlü bir cevabı yoksa portföyün satılabilirliği sorgulanmalıdır.

4. Lokasyon

Gayrimenkulde lokasyon hâlâ en güçlü satış faktörlerinden biridir.

Ancak “merkezi lokasyon” gibi genel ifadeler yeterli değildir.

Profesyonel analizde lokasyon daha detaylı incelenmelidir.

Örneğin:

• Toplu taşıma mesafesi
• Ana arterlere erişim
• Okullara yakınlık
• Hastane ve sağlık hizmetleri
• Market ve alışveriş noktaları
• İş merkezlerine ulaşım
• Otopark durumu
• Gürültü seviyesi
• Deprem ve zemin özellikleri
• Bölgenin gelişim potansiyeli
• Yeni projeler
• Kentsel dönüşüm durumu
• Sosyal yaşam olanakları

gibi kriterler değerlendirilmelidir.

Aynı mahallede iki sokak arasındaki fark bile satış performansını değiştirebilir.

Bu nedenle “mahalle iyi” değerlendirmesi yerine mikro lokasyon analizi yapılmalıdır.

5. Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

Gayrimenkulün özellikleri hedef müşteri kitlesiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin 1+1 bir daire:

• Öğrenci
• Genç profesyonel
• Bekâr çalışan
• Yatırımcı

için cazip olabilir.

Ancak çocuklu aile için aynı taşınmazın cazibesi daha düşük olabilir.

Benzer şekilde:

• 4+1 büyük daire
• Yüksek aidat
• Otoparksız bina
• Yüksek kat
• Asansörsüz yapı
• Karanlık cephe
• Küçük balkon
• Eski bina
• Tadilat ihtiyacı

gibi özellikler belirli müşteri segmentlerini dışarıda bırakabilir.

Dolayısıyla danışman yalnızca “Bu ev güzel mi?” diye bakmamalıdır.

Asıl soru:

“Bu ev kimin için güzel?”

olmalıdır.

6. Satıcının Beklentisi

Portföyün satılabilirliğinde gayrimenkul kadar satıcının yaklaşımı da önemlidir.

Örneğin piyasa değeri 5 milyon TL olan bir gayrimenkulün sahibi:

“Ben 6 milyon TL istiyorum, acil değilim.”

diyebilir.

Bu durumda teknik olarak gayrimenkul satılabilir olabilir.

Fakat mevcut fiyat stratejisiyle hızlı satılması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle emlak danışmanı satıcıyla şu konuları netleştirmelidir:

• Satış amacı nedir?
• Satış için belirlenen süre var mı?
• Fiyat konusunda esneklik var mı?
• Alternatif tekliflere açık mı?
• Başka emlakçılarla çalışıyor mu?
• Gayrimenkul ne kadar süredir satışta?
• Daha önce teklif geldi mi?
• Neden satıyor?
• Satış gerçekleşmezse ne olacak?

Bazen satılması zor olan gayrimenkul değil, satıcının fiyat beklentisidir.

7. Hukuki ve Teknik Durum

Bir gayrimenkul piyasada çok cazip olabilir fakat hukuki veya teknik sorunlar satış sürecini ciddi şekilde zorlaştırabilir.

Portföy alınmadan önce mümkün olduğunca şu konular kontrol edilmelidir:

• Tapu niteliği
• Hisse durumu
• İpotek
• Haciz
• Şerh
• İntifa hakkı
• Kat mülkiyeti / kat irtifakı durumu
• İskân
• Yapı kullanım durumu
• Ruhsat durumu
• DASK gibi gerekli belgeler
• Belediye kayıtları
• İmar durumu
• Krediye uygunluk

Burada amaç hukuki danışmanlık vermek değil, satış sürecini etkileyebilecek riskleri önceden tespit etmektir.

Özellikle kredi kullanacak alıcıların hedeflendiği portföylerde taşınmazın finansmana uygunluğu önem kazanır.

Satılabilirlik Skoru Nasıl Hesaplanır?

Emlak danışmanları portföyleri daha objektif değerlendirmek için bir satılabilirlik skoru oluşturabilir.

Örneğin 100 üzerinden bir puanlama sistemi kullanılabilir.

Kriter	Ağırlık
Fiyat uygunluğu	%30
Alıcı talebi	%20
Lokasyon	%15
Rakiplerden farklılaşma	%10
Gayrimenkul özellikleri	%10
Satıcı esnekliği	%10
Hukuki/teknik uygunluk	%5

Toplam:

%100

Her kriter 10 üzerinden puanlanabilir.

Örneğin:

• Fiyat: 7/10
• Talep: 9/10
• Lokasyon: 8/10
• Rekabet: 6/10
• Özellikler: 8/10
• Satıcı: 5/10
• Hukuki durum: 10/10

Ağırlıklı hesaplama sonucunda portföyün toplam satılabilirlik skoru ortaya çıkar.

Bu sistem danışmanın subjektif değerlendirmesini azaltır.

Örnek Satılabilirlik Skoru

Diyelim ki bir daire için şu puanları verdik:

Fiyat uygunluğu: 7/10

%30 ağırlık:

7 × 0,30 = 2,10

Alıcı talebi: 9/10

9 × 0,20 = 1,80

Lokasyon: 8/10

8 × 0,15 = 1,20

Rakiplerden farklılaşma: 6/10

6 × 0,10 = 0,60

Gayrimenkul özellikleri: 8/10

8 × 0,10 = 0,80

Satıcı esnekliği: 5/10

5 × 0,10 = 0,50

Hukuki/teknik uygunluk: 10/10

10 × 0,05 = 0,50

Toplam:

7,50 / 10

Yani:

75 / 100 Satılabilirlik Skoru

Bu portföy “yüksek potansiyelli fakat fiyat ve satıcı beklentisi nedeniyle dikkat gerektiren” bir portföy olarak sınıflandırılabilir.

Satılabilirlik İçin 5 Seviyeli Sistem

Emlak ofisleri isterse daha basit bir sistem de kullanabilir.

90–100: Çok Yüksek Satılabilirlik

Bu portföy:

• Doğru fiyatlıdır.
• Talebi yüksektir.
• Rakiplerinden ayrışır.
• Hedef müşterisi nettir.
• Satıcısı sürece hazırdır.

Bu tür portföyler öncelikli olarak pazarlanabilir.

75–89: Yüksek Satılabilirlik

Portföy genel olarak güçlüdür.

Ancak:

• Küçük bir fiyat düzeltmesi
• Daha iyi fotoğraf
• Daha güçlü ilan metni
• Daha doğru hedefleme

satış süresini kısaltabilir.

60–74: Orta Satılabilirlik

Bu seviyedeki portföylerde genellikle bir veya birkaç önemli problem vardır.

Örneğin:

• Fiyat yüksek olabilir.
• Rakip sayısı fazla olabilir.
• Hedef müşteri dar olabilir.
• Satıcı pazarlığa kapalı olabilir.

40–59: Düşük Satılabilirlik

Bu tür portföyler ciddi bir strateji gerektirir.

Portföy alınacaksa danışman satış koşullarını baştan netleştirmelidir.

0–39: Çok Düşük Satılabilirlik

Bu seviyedeki bir portföyün alınması danışmanın zaman ve pazarlama kaynaklarını gereksiz yere tüketebilir.

Özellikle satıcı fiyat konusunda hiçbir esneklik göstermiyorsa portföy alma kararı tekrar değerlendirilmelidir.

“İlan Süresi” Satılabilirlik İçin Neden Önemlidir?

Gayrimenkulün ne kadar süredir piyasada olduğu önemli bir göstergedir.

Örneğin:

Yeni ilan:

Piyasa tarafından henüz test edilmemiştir.

30–60 gün:

Talep ve fiyat performansı hakkında veri oluşmaya başlamıştır.

60–90 gün:

Fiyatlandırma veya pazarlama stratejisi sorgulanabilir.

90+ gün:

Portföyün neden satılmadığı detaylı şekilde analiz edilmelidir.

Ancak burada önemli bir nokta vardır:

Uzun süre ilanda kalmak tek başına gayrimenkulün kötü olduğu anlamına gelmez.

Sorun;

• Fiyat,
• Pazarlama,
• Yanlış hedefleme,
• İlan kalitesi,
• Satıcının tutumu,
• Bölgesel talep,
• Mevsimsellik

gibi birçok farklı faktörden kaynaklanabilir.

İlan Görüntülenmesi Satış Potansiyelini Gösterir mi?

Tek başına hayır.

Bir ilan:

10.000 görüntülenme + 5 arama

alabilir.

Başka bir ilan:

1.500 görüntülenme + 25 arama

alabilir.

İkinci ilan daha düşük trafik almasına rağmen daha yüksek ticari potansiyele sahip olabilir.

Bu nedenle danışman vanity metric olarak adlandırılabilecek yalnızca görüntülenme gibi metriklere odaklanmamalıdır.

Daha önemli metrikler:

• Görüntülenme → iletişim dönüşümü
• İletişim → randevu dönüşümü
• Randevu → yer gösterme dönüşümü
• Yer gösterme → teklif dönüşümü
• Teklif → satış dönüşümü

şeklinde takip edilebilir.

Satılabilirliği Ölçmek İçin Kullanılabilecek KPI’lar

Profesyonel emlak ofisleri portföy performansını ölçmek için çeşitli KPI’lar kullanabilir.

1. İlan Görüntülenme Sayısı

Portföyün dijital ilgi seviyesini gösterir.

2. İletişim Oranı

Basit şekilde:

İletişim Oranı = Gelen İletişim / İlan Görüntülenmesi

Bu oran ilan performansı hakkında fikir verebilir.

3. Yer Gösterme Sayısı

Gerçek alıcı ilgisini anlamak için daha değerli göstergelerden biridir.

4. Teklif Sayısı

Bir portföyün pazardaki gerçek karşılığını anlamak açısından oldukça önemlidir.

5. Fiyat Revizyonu

Kaç kez fiyat değiştirildiği takip edilmelidir.

Sürekli fiyat düşürülen portföylerde başlangıç fiyatlandırması sorgulanmalıdır.

6. Piyasada Kalma Süresi

Gayrimenkulün ne kadar süredir satışta olduğu takip edilmelidir.

7. Teklif / İstenen Fiyat Oranı

Örneğin:

İstenen fiyat: 5.500.000 TL

Teklif: 5.200.000 TL

Teklif / İstenen fiyat:

%94,5

Bu oran, alıcıların portföyü hangi fiyat seviyesinde değerlendirdiği hakkında önemli bir fikir verebilir.

Portföyün Satılabilirliğini Ölçerken Yapılan Hatalar

Emlak danışmanlarının sık yaptığı bazı hatalar satılabilirlik analizinin yanlış yapılmasına neden olabilir.

“Ev Çok Güzel, Kesin Satılır” Demek

Güzellik subjektiftir.

Alıcının satın alma kararını:

• Bütçe
• Lokasyon
• İhtiyaç
• Finansman
• Alternatifler
• Fiyat

belirleyebilir.

Sadece Emsal İlanlara Bakmak

İlan fiyatları gerçek satış fiyatları değildir.

Piyasada 6 milyon TL’den ilan edilen üç gayrimenkul olması, bu taşınmazların gerçekten 6 milyon TL’ye satıldığı anlamına gelmez.

Bu nedenle mümkün olduğunca gerçekleşen satış verileri ile ilan fiyatları birbirinden ayrılmalıdır.

Satıcının İstediği Fiyatı Piyasa Fiyatı Sanmak

Satıcının fiyat beklentisi piyasa gerçeği değildir.

Danışmanın görevi satıcının istediği fiyatı tekrar etmek değil, piyasa verilerini yorumlamaktır.

Her Portföyü Almak

Çok sayıda portföye sahip olmak her zaman başarılı emlak danışmanı olmak anlamına gelmez.

Kalitesiz, aşırı fiyatlı veya satıcısı problemli portföyler danışmanın:

• Zamanını
• Pazarlama bütçesini
• Müşteri ilişkilerini
• Marka algısını

olumsuz etkileyebilir.

Bu nedenle portföy sayısından çok portföy kalitesi önemlidir.

Portföy Alma Öncesi Satılabilirlik Kontrol Listesi

Bir emlak danışmanı portföy sözleşmesi imzalamadan önce aşağıdaki sorulara cevap verebilir.

Fiyat

• Piyasa değeri tahmin edildi mi?
• Emsal analiz yapıldı mı?
• Satıcının fiyatı piyasa ile uyumlu mu?
• Pazarlık payı var mı?

Talep

• Bölgede gerçek alıcı talebi var mı?
• Hedef müşteri belli mi?
• Bu müşteri grubunun bütçesi uygun mu?

Rekabet

• Kaç benzer portföy var?
• Rakiplerin fiyatları nedir?
• Portföyün rakiplerden avantajı nedir?

Gayrimenkul

• Konum avantajlı mı?
• Fiziksel özellikleri hedef kitleye uygun mu?
• Eksikleri neler?
• Tadilat gerekiyor mu?

Satıcı

• Satış motivasyonu nedir?
• Satış için belirlenen süre nedir?
• Fiyat konusunda esnek mi?
• Teklifleri değerlendirmeye hazır mı?

Hukuki Durum

• Tapu durumu kontrol edildi mi?
• İpotek/haciz/şerh var mı?
• Kredi kullanımını etkileyebilecek bir durum var mı?
• Gerekli belgeler mevcut mu?

Bu soruların büyük bölümü cevaplanmadan portföyü “satılabilir” kabul etmek risklidir.

Satılabilirlik Analizi Neden Emlak Danışmanı İçin Önemlidir?

Satılabilirlik analizi yalnızca bir gayrimenkulü satıp satamayacağınızı anlamak için yapılmaz.

Aynı zamanda hangi portföylere zaman ayırmanız gerektiğini belirler.

Bir danışmanın sınırlı kaynakları vardır.

Her portföy için:

• Fotoğraf çekimi
• Video
• İlan hazırlama
• Sosyal medya paylaşımı
• Reklam
• Müşteri araması
• Yer gösterme
• Takip
• Pazarlık
• Satış süreci

gibi çalışmalar yapılır.

Eğer portföy baştan yanlış fiyatlandırılmışsa, bütün bu çalışmaların verimi düşebilir.

Bu nedenle profesyonel emlak danışmanı portföyü aldıktan sonra değil, portföyü almadan önce satılabilirliğini analiz eder.

Satılabilirlik ile Satış Hızı Aynı Şey Değildir

Bu ayrım özellikle önemlidir.

Bir gayrimenkul çok satılabilir olabilir ancak satışın gerçekleşmesi zaman alabilir.

Örneğin:

• Yüksek fiyatlı lüks konut
• Büyük ticari mülk
• Özel kullanım amaçlı villa
• Çok geniş arazi

gibi gayrimenkullerin alıcı havuzu daha dar olabilir.

Bu durumda gayrimenkulün kalitesi yüksek olsa bile satış süresi uzayabilir.

Dolayısıyla iki farklı kavram değerlendirilmelidir:

Satılabilirlik: Alıcı bulma potansiyeli

Satış hızı: Alıcı bulmanın ne kadar süreceği

Profesyonel danışman her ikisini de ayrı ayrı değerlendirmelidir.

En İyi Portföy Her Zaman En Ucuz Portföy Değildir

Düşük fiyat satış için önemli bir avantaj olabilir.

Fakat en ucuz portföy olmak otomatik olarak en iyi portföy olmak anlamına gelmez.

Örneğin iki daire düşünelim:

Daire A

• 4.800.000 TL
• Eski bina
• Otopark yok
• Karanlık cephe

Daire B

• 5.100.000 TL
• Yeni bina
• Otopark
• Güney cephe
• Daha düşük aidat

Daire A daha ucuz olabilir.

Ancak toplam sahip olma maliyeti ve yaşam kalitesi açısından Daire B daha cazip olabilir.

Bu nedenle satılabilirlik analizinde yalnızca mutlak fiyat değil, fiyat/performans dengesi değerlendirilmelidir.

Profesyonel Emlak Danışmanı Portföye Nasıl Bakmalı?

Bir portföyü değerlendirirken üç farklı bakış açısı kullanılabilir.

Satıcı Gözüyle

“Ben bu gayrimenkulü neden bu fiyata satmak istiyorum?”

Alıcı Gözüyle

“Bu parayı verecek olsam neden bu gayrimenkulü seçerim?”

Piyasa Gözüyle

“Bu gayrimenkulün gerçek alternatifleri neler ve alıcı hangi seçeneği tercih ediyor?”

Üç bakış açısı aynı noktada birleşiyorsa portföyün satılabilirlik ihtimali güçlenir.

Sonuç: Portföy Sayısı Değil, Satılabilir Portföy Önemli

Başarılı bir emlak danışmanının portföyünü yalnızca “kaç adet gayrimenkulim var?” sorusuyla değerlendirmesi yeterli değildir.

Asıl önemli olan:

“Elimdeki portföylerin kaçı gerçek anlamda satılabilir?”

Bir portföyün satılabilirliğini ölçmek için;

1. Fiyatı analiz edin.
2. Gerçek alıcı talebini ölçün.
3. Rakip portföyleri karşılaştırın.
4. Mikro lokasyonu değerlendirin.
5. Gayrimenkulün özelliklerini hedef müşteriyle eşleştirin.
6. Satıcının beklentilerini analiz edin.
7. Hukuki ve teknik riskleri kontrol edin.
8. İlan ve müşteri dönüşüm verilerini takip edin.
9. Piyasada kalma süresini ölçün.
10. Portföye objektif bir satılabilirlik skoru verin.

En önemlisi ise şudur:

İyi emlak danışmanı her portföyü almaz; doğru şartlarda satabileceği portföyü alır.

Çünkü emlak danışmanlığında başarı yalnızca portföy toplamakla değil, doğru portföyü doğru fiyatla doğru müşteriye ulaştırmakla ölçülür.

Bu yaklaşım, danışmanın zamanını daha verimli kullanmasını, pazarlama bütçesini daha doğru yönetmesini ve satıcıyla daha gerçekçi beklentiler üzerinden çalışmasını sağlar.

Emlak Danışmanları İçin Pratik Formül

Bir portföyü hızlı şekilde değerlendirmek istiyorsanız şu basit formülü kullanabilirsiniz:

Satılabilirlik = Fiyat + Talep + Lokasyon + Ürün + Rekabet + Satıcı + Hukuki Uygunluk

Ancak bu faktörlerin hepsi eşit ağırlığa sahip değildir.

Özellikle fiyat ve gerçek alıcı talebi, satılabilirlik üzerinde çoğu zaman belirleyici rol oynar.

Bu nedenle portföy almadan önce şu üç soruya mutlaka cevap verin:

1. Bu gayrimenkulün gerçek alıcısı kim?

2. Bu alıcı neden bu gayrimenkulü rakiplerinden tercih etsin?

3. Mevcut fiyatla bu satışın gerçekleşmesi gerçekçi mi?

Bu üç soruya net cevap verebiliyorsanız, portföyün satılabilirliğini büyük ölçüde anlamışsınız demektir.