Döviz Kurunun Yükselmesi Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiler?
Türkiye’de döviz kuru ile gayrimenkul sektörü arasında çok güçlü bir bağ vardır. Çünkü konut üretiminde kullanılan malzemelerden yabancı yatırımcı talebine, kredi faizlerinden kiralara kadar birçok unsur doğrudan döviz hareketlerinden etkilenir. Özellikle son yıllarda döviz kurlarındaki dalgalanmalar, konut piyasasının yönünü belirleyen en önemli faktörlerden biri haline gelmiştir.
Peki döviz kurunun yükselmesi konut fiyatlarını nasıl etkiler? Bu yazıda, bu ilişkinin tüm boyutlarını ele alacağız.
Döviz Kuru Artışının Konut Fiyatlarına Yansıması
Döviz kurunun yükselmesi, Türkiye’de konut fiyatlarının seyrini doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. İnşaat maliyetlerinin büyük kısmı döviz cinsinden ithal edilen malzeme ve girdilere bağlı olduğu için kur artışları, maliyetlerde ciddi bir yükseliş yaratır. Bu da konut fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesine neden olur. Grafikte de görüldüğü gibi 2018’den 2024’e kadar hem dolar kuru hem de konut fiyat endeksi sürekli bir artış göstermiştir.
Diğer yandan dövizdeki yükseliş, yatırımcı davranışlarını da etkiler. Kur artışlarının hızlandığı dönemlerde yerli yatırımcılar, birikimlerini enflasyon ve değer kaybına karşı korumak amacıyla konuta yönelir. Bu artan talep de fiyatların daha hızlı yükselmesine yol açar. Böylece döviz kuru ile konut fiyatları arasında çift yönlü bir ilişki ortaya çıkar: hem maliyet bazlı hem de talep bazlı bir etki söz konusudur.
İnşaat Maliyetleri Üzerindeki Etki
İnşaat sektörü Türkiye ekonomisinin lokomotiflerinden biridir ve bu sektör büyük ölçüde ithalata bağımlıdır.
- İthal Ürünler: Demir-çelik, alüminyum, izolasyon malzemeleri, elektrik-elektronik sistemler, seramik ve banyo ürünleri gibi birçok kalem dövizle ithal edilir.
- Enerji Maliyetleri: Doğalgaz ve petrol gibi enerji kaynakları da dövizle fiyatlandığından, inşaat süreçlerinde kullanılan enerji maliyetleri artar.
Örnek: Dolar kurunun 20 TL’den 30 TL’ye çıkması, ithal edilen malzemelerde %50’ye yakın bir maliyet artışına yol açabilir. Müteahhitler bu artışı satış fiyatına yansıtarak yeni yapılan konutların fiyatlarını yükseltir.
Yabancı Yatırımcıların Rolü
Türkiye, döviz bazında uygun fiyatlı gayrimenkul piyasasıyla uzun süredir yabancı yatırımcıların ilgisini çekiyor.
- Döviz kurunun yükselmesi, Türk Lirası’nın değer kaybetmesi anlamına gelir. Bu da yabancı yatırımcıların aynı miktarda dolar veya euro ile daha fazla metrekare alabilmesi demektir.
- Özellikle vatandaşlık hakkı tanıyan 400.000 dolar üstü alımlar, kur artışı dönemlerinde yabancılar için daha cazip hale gelir.
- İstanbul, Antalya, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde yabancı talebi fiyatları hızlı şekilde yukarı çeker.
Sonuç: Yabancı yatırımcı talebindeki artış, konut piyasasında fiyatların yükselmesine ivme kazandırır.
Yerli Alıcılar İçin Etkiler
Döviz kurundaki yükseliş, yerli alıcılar için hem fırsatlar hem de zorluklar getirir.
Olumsuz Etkiler:
- Alım Gücü Düşer: Türk Lirası değer kaybettiği için vatandaşların maaşları ve birikimleri reel olarak küçülür.
- Konut Kredisi Zorlaşır: Döviz artışı genellikle enflasyonu tetiklediği için faizler yükselir, bu da krediyle ev almayı zorlaştırır.
Olumlu Etkiler:
- Enflasyondan Korunma: Birikimlerini korumak isteyen yerli yatırımcılar gayrimenkule yönelir.
- Kira Geliri Avantajı: Döviz karşısında değer kaybeden TL’ye rağmen kira gelirleri düzenli artış gösterdiği için gayrimenkul güvenli bir yatırım aracı olmaya devam eder.
Kiralara Dolaylı Yansıma
Konut fiyatları yükseldiğinde, bu durum kiralara da yansır. Çünkü:
- Konut sahipleri, yatırımlarının geri dönüşünü hızlandırmak ister.
- Yeni konutların yüksek fiyatları, kiralık dairelere olan talebi artırır.
- Özellikle büyük şehirlerde, öğrenciler ve genç profesyonellerin yoğun olduğu bölgelerde kiralar hızlı şekilde yükselir.
Örnek: Döviz kurlarındaki hızlı artış dönemlerinde İstanbul’da kira fiyatlarının bir yıl içinde %100’e varan oranlarda yükseldiği görülmüştür.
Gayrimenkul Sektöründe Balon Riski
Döviz kurundaki sürekli artış, kısa vadede fiyatları yukarı çekse de uzun vadede balon riski doğurabilir.
- Yerli alıcıların alım gücünün düşmesi nedeniyle talep daralması yaşanabilir.
- Fiyatlar gerçek piyasa değerinin çok üstüne çıkarsa, satış hızları düşer ve piyasada durağanlık oluşur.
- Bu durumda yalnızca döviz geliri olan yabancı alıcılar piyasada aktif kalabilir.
Ekonomik Politikalara Bağlı Değişkenlik
Konut fiyatlarının sadece döviz kuru ile değil, aynı zamanda şu faktörlerle de yakından ilişkisi vardır:
- Merkez Bankası faiz politikaları
- Konut kredisi kampanyaları
- Kentsel dönüşüm projeleri
- Arz-talep dengesi
Dolayısıyla döviz kuru yükseldiğinde fiyatların ne kadar artacağı, diğer ekonomik politikalarla doğrudan bağlantılıdır.
Sonuç
Döviz kurunun yükselmesi, konut fiyatlarını genellikle yukarı yönlü etkiler. İnşaat maliyetleri artar, yabancı yatırımcılar daha fazla alım yapar, yerli alıcıların alım gücü zorlanır ve kiralar da bu süreçten etkilenir. Ancak uzun vadede bu durum piyasada fiyat balonuna ve talep daralmasına yol açabilir.
Konut almayı düşünenler için en doğru yaklaşım, sadece döviz kurlarını değil; faiz oranlarını, hükümet politikalarını ve bölgesel arz-talep dengelerini de göz önünde bulundurmaktır.
Etiketler: gayrimenkul sektörü, döviz kuru