Bağımsız Bölümlerin Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Konut veya iş yeri sahibi olan pek çok kişi, tapu kayıtlarında yer alan “arsa payı” kavramını merak eder. Arsa payı, bir apartman veya site içerisindeki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) üzerinde bulunduğu arsa üzerindeki haklarını ifade eder. Peki bu arsa payı nasıl belirlenir, hangi kriterlere göre hesaplanır ve neden önemlidir? İşte tüm detaylar…

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyetine konu olan bir yapının üzerinde bulunduğu arsanın, bağımsız bölümlere paylaştırılmış halidir. Örneğin, 500 m² bir arsa üzerinde 10 dairelik bir apartman varsa, bu arsanın her bir daireye düşen payına “arsa payı” denir.

Arsa payı, tapu kayıtlarında bağımsız bölümün yanında mutlaka belirtilir ve her malik için bağlayıcıdır.

Arsa Payı Neden Önemlidir?

Arsa payı sadece tapuda görünen bir bilgi değil, birçok konuda doğrudan etkili bir unsurdur:

• Ortak giderler ve aidat hesaplamaları arsa payına göre yapılabilir.
• Kat maliklerinin oy hakları bazı durumlarda arsa payına göre belirlenir.
• Bina yıkılıp yeniden yapılmak istendiğinde veya kentsel dönüşüm sürecinde, arsa payı mülkiyetin yeniden paylaşımında temel kriter olur.
• Satış ve devir işlemleri sırasında arsa payı, bağımsız bölümün değerini etkiler.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak belirlenir. Yani dairelerin sadece metrekaresi değil, aynı zamanda konum ve kullanım özellikleri de göz önünde bulundurulur.

Belirlemede Kullanılan Kriterler:

1. Bağımsız bölümün büyüklüğü (metrekare cinsinden kullanım alanı).
2. Bulunduğu kat (örneğin zemin kat ile çatı katı arasında değer farkı olabilir).
3. Cephe ve manzara avantajları (ön cephe – arka cephe farkı).
4. Bağımsız bölümün kullanım amacı (dükkan, ofis veya konut olması).
5. Bölümün değeri (emsal değer ve piyasa koşulları).

Bu kriterler doğrultusunda binadaki toplam arsa, bağımsız bölümlerin değerleri oranında paylaştırılır.

Örnek Hesaplama

Diyelim ki 600 m² bir arsa üzerine 6 dairelik bir apartman yapıldı.

• Daire A: 120 m² (yüksek kat, ön cephe, değerli)
• Daire B: 120 m² (yüksek kat, ön cephe)
• Daire C: 100 m² (orta kat, yan cephe)
• Daire D: 100 m² (orta kat, arka cephe)
• Daire E: 80 m² (zemin kat)
• Daire F: 80 m² (zemin kat, arka cephe)

Burada dairelerin sadece metrekaresi değil, değerleri de hesaba katılır. Örneğin, zemin kattaki 80 m² daire ile yüksek kattaki 120 m² dairenin değeri aynı değildir. Bu nedenle arsa payı, sadece metrekareye göre değil, bağımsız bölümün toplam değerine göre dağıtılır.

Sonuç olarak, daha değerli olan dairelere daha yüksek arsa payı verilir.

Arsa Payında Yapılan Hatalar

Türkiye’de birçok apartmanda arsa payı eşit olarak veya yalnızca metrekareye göre verilmiştir. Bu durum, ileride anlaşmazlıklara sebep olabilir.

Örneğin, değeri düşük bir daireye yüksek arsa payı verildiğinde, bina yıkılıp yeniden yapılmak istendiğinde haksız bir paylaşım ortaya çıkar. Bu yüzden arsa payının doğru belirlenmesi büyük önem taşır.

Arsa Payı Yanlış Belirlenmişse Ne Yapılır?

Eğer arsa payı yanlış veya adaletsiz bir şekilde belirlenmişse:

• Kat maliklerinin oybirliği ile düzeltilmesi mümkündür.
• Oybirliği sağlanamazsa, maliklerden biri mahkeme yoluyla arsa payı düzeltilmesi davası açabilir.
• Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini tespit eder ve adil bir dağılım sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa payı ile hisse payı aynı şey midir? Hayır. Arsa payı, kat mülkiyeti sisteminde bağımsız bölümlere düşen arsayı ifade eder. Hisse payı ise arsanın genel mülkiyetinde ortaklık oranını belirtir.
2. Arsa payı düşük olan dairenin değeri daha mı azdır? Genellikle evet. Daha düşük arsa payı, binanın yeniden yapılması durumunda daha az hakka sahip olunacağı anlamına gelir.
3. Arsa payı sonradan artırılabilir mi? Arsa payı artırılamaz, ancak yanlış belirlenmişse mahkeme kararıyla düzeltilebilir.
4. Kat irtifakında arsa payı belirlenmiş olur mu? Evet. Kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin arsa payları da belirlenir. Daha sonra kat mülkiyetine geçildiğinde aynı oran korunur.

Sonuç

Bağımsız bölümlerin arsa payı, sadece teknik bir tapu detayı değil, mülkün gerçek değerini ve gelecekteki haklarını belirleyen kritik bir unsurdur. Bu nedenle arsa payı, mutlaka bağımsız bölümlerin gerçek değerleri göz önüne alınarak adil bir şekilde dağıtılmalıdır.

Özellikle kentsel dönüşümün hızla ilerlediği günümüzde, arsa payının önemi daha da artmıştır. Mülk sahipleri, tapularındaki arsa paylarını kontrol etmeli ve gerekirse hukuki yollardan düzeltilmesini sağlamalıdır.

Etiketler: arsa payı