Gayrimenkul alım satımlarında sıkça duyduğumuz kavramlardan biri arsa payı‘dır. Ancak bu terim, özellikle ilk defa ev ya da iş yeri alacak olan kişiler için çoğu zaman kafa karıştırıcı olabilir. Arsa payı, sadece tapuda yazan bir değer değil; aynı zamanda mülkiyet hakkı, kat irtifakı ve yeniden inşa gibi birçok önemli konuda doğrudan etkili olan temel bir unsurdur.

Bu yazıda, arsa payının ne anlama geldiğini, nasıl belirlendiğini, hukuki boyutlarını ve alım-satım süreçlerindeki önemini detaylı şekilde ele alacağız.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir apartman ya da site gibi çok katlı yapılarda, bağımsız bölümler (örneğin bir daire veya dükkan) için, binanın kurulu olduğu arsa üzerinde düşen ortak mülkiyet oranıdır. Yani bir binada sahip olduğunuz dairenin, o binanın yapıldığı arsa üzerindeki hissesidir.

Örneğin; 1.000 m²’lik bir arsa üzerinde 10 daireden oluşan bir bina inşa edildiğini varsayalım. Eğer tüm daireler eşit büyüklükte ve eşit değerdeyse, her dairenin arsa payı 1.000 / 10 = 100 m² olur. Ancak genellikle dairelerin büyüklüğü ve değeri farklı olduğundan, arsa payları da eşit olmaz.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa payı, binanın mimari projesi ve değerleme raporları doğrultusunda belirlenir. Bu süreçte şu faktörler dikkate alınır:

  • Bağımsız bölümün brüt alanı
  • Konumu (kat, cephe, manzara)
  • Kat planındaki işlevi (örneğin daire, dükkan, depo)
  • Bağımsız bölümün değeri

Arsa payları, proje onayı ve tapu müdürlüğüne tescil sırasında belirlenir ve tapuya işlenir. Tapu senedinde dairenin ya da dükkanın metrekare büyüklüğü yazmaz; sadece arsa payı bilgisi yer alır.

Arsa Payının Önemi

Arsa payı, sadece sayısal bir ifade değildir. Birçok konuda doğrudan hak sahibi olup olmadığınızı ve ne kadar hakka sahip olduğunuzu belirler. İşte bazı kritik başlıklar:

  1. Yeniden İnşa (Kentsel Dönüşüm) Süreçleri: Bir bina kentsel dönüşüme girdiğinde veya yıkılıp yeniden yapılmak istendiğinde, arsa üzerindeki hak sahipliği arsa payına göre belirlenir. Örneğin; binanın yıkılıp yeniden yapılması kararlaştırıldığında, yeni yapılacak binada kim ne kadar daire alacak ya da ne kadar katılım sağlayacak sorusu arsa payına göre hesaplanır.

  2. Kat Mülkiyeti ve Ortak Giderler: Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda, apartman aidatları, bakım ve onarım masrafları gibi ortak giderlerin paylaşımı genellikle arsa payı oranında yapılır.

  3. Ortak Alan Kullanımı ve Satışları: Apartmanlarda yer alan otopark, depo, bahçe gibi ortak alanların yönetimi ve satışı söz konusu olduğunda, karar alma sürecinde maliklerin arsa payı büyüklüklerine göre oy hakkı bulunur.

  4. Vergilendirme ve Mülkiyet Hakkı: Tapuda yer alan arsa payı, mülkiyet hakkınızı doğrudan etkiler. Bir bağımsız bölümün arsa payı ne kadar fazlaysa, o daire sahibinin arsa üzerindeki payı da o kadar büyüktür. Bu durum veraset, vergi hesaplaması veya istimlak durumlarında da önem kazanır.

  5. Arsa Payı ile Kat Alanı Aynı Şey midir? Hayır. Bu en yaygın yanlış anlamalardan biridir. Bir dairenin brüt veya net metrekaresi, fiziksel kullanım alanını ifade eder. Arsa payı ise o dairenin bağlı bulunduğu arsa üzerindeki soyut, mülkiyet hakkını gösterir. 100 m²’lik iki daire, farklı konum ve değerlerde olduğu için farklı arsa paylarına sahip olabilir.

Arsa Payı Düşük Olursa Ne Olur?

Bir dairenin arsa payı düşükse, şu olumsuz durumlar ortaya çıkabilir:

  • Kentsel dönüşümde mağduriyet yaşanabilir. Yeni yapılacak projede daha az hak elde edilir.
  • Ortak alan satışlarında daha az oy hakkı olur.
  • Binanın yıkılması durumunda, arsadan düşen pay daha küçük olur.
  • Kat irtifakı ya da mülkiyet kurulurken sorun yaşanabilir.

Bu nedenle bir gayrimenkul alırken sadece büyüklüğüne değil, tapudaki arsa payı değerine de mutlaka bakılmalıdır.

Arsa Payı Düzeltmesi Mümkün mü?

Evet, bazı durumlarda kat malikleri oybirliğiyle anlaşarak tapudaki arsa paylarını yeniden düzenleyebilir. Ancak bu süreç hem hukuki hem de tapu işlemleri açısından oldukça karmaşıktır ve çoğu zaman mahkeme kararı gerekebilir.

Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Gayrimenkul yatırımı yaparken, sadece evin iç yapısına, konumuna ve fiyatına odaklanmak büyük bir hata olabilir. İşte mutlaka kontrol etmeniz gereken arsa payı ile ilgili kriterler:

  • Tapu senedinde yazan arsa payı değeri
  • Binadaki diğer dairelerin arsa payı oranları
  • Evin konumu ve büyüklüğü ile arsa payının orantılı olup olmadığı
  • Kat irtifakı ya da mülkiyeti kurulmuş mu?
  • Kentsel dönüşüm planı varsa, yeni projedeki hak edişiniz

Sonuç

Arsa payı, bir gayrimenkulün görünmeyen ama en değerli bileşenlerinden biridir. Tapuda yer alan bu değer, gelecekteki haklarınızı, kentsel dönüşümdeki payınızı ve ortak alanlardaki söz hakkınızı doğrudan belirler. Dolayısıyla gayrimenkul yatırımı yaparken arsa payını sadece formalite olarak değil, stratejik bir unsur olarak değerlendirmek gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

  • Arsa payı düşük bir daire alınır mı? Alınabilir, ancak özellikle dönüşüm projelerinde daha az hak elde edilir. Bu nedenle fiyat avantajı varsa değerlendirilmelidir.
  • Arsa payı eşit olmayan dairelerde aidatlar eşit mi olur? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre giderler arsa payına göre paylaştırılır. Ancak apartman yönetmeliğiyle farklı bir sistem benimsenmiş olabilir.
  • Tapuda arsa payı kaç m² olduğu yazıyor mu? Hayır. Tapuda “arsa payı” genellikle pay/payda şeklinde (örneğin 20/500) yazılır. Bu oran, toplam arsanın yüzde kaçına sahip olduğunuzu gösterir.