10 Yıl Önce Alınan Bir Ev Bugün Ne Kazandırdı?

4 dakikalık okuma

Türkiye’de yıllardır en çok duyulan yatırım tavsiyelerinden biri “Ev al, mutlaka kazandırır.” cümlesidir. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve hızlı konut fiyat artışları, bu düşünceyi daha da güçlendirdi. Peki gerçekten öyle mi? 10 yıl önce satın alınan bir ev bugün yatırımcısına ne kadar kazandırdı? Bu kazanç sadece satış fiyatındaki artıştan mı ibaret, yoksa görünmeyen maliyetler de var mı?

Bu yazıda, 10 yıl önce alınan bir evin bugünkü gerçek getirisini farklı açılardan inceleyeceğiz.

İlk Bakışta Herkes Kazandı Gibi Görünüyor

2016 yılında İstanbul’da ortalama bir daireyi yaklaşık 350.000 TL’ye satın alan bir yatırımcıyı düşünelim.

2026 yılında aynı dairenin değeri birçok bölgede 8-12 milyon TL seviyesine ulaşmış durumda.

Kağıt üzerinde bakıldığında yatırım yaklaşık 25-30 kat büyümüş görünüyor.

Bu rakam oldukça etkileyici.

Ancak yatırımın gerçekten başarılı olup olmadığını anlamak için yalnızca satış fiyatına bakmak yeterli değildir.

Çünkü yatırımın gerçek performansını belirleyen birçok farklı unsur bulunuyor.

Enflasyon Gerçeği

Son 10 yıl, Türkiye ekonomisinin en yüksek enflasyon yaşadığı dönemlerden biri oldu.

Nominal olarak ev fiyatları çok yükseldi.

Fakat aynı dönemde;

Dolayısıyla 350 bin TL’nin bugün 9 milyon TL olması ilk bakışta büyük bir kazanç gibi görünse de bu artışın önemli bir kısmı enflasyon kaynaklıdır.

Gerçek yatırım başarısını ölçebilmek için satın alma gücündeki değişime bakmak gerekir.

Döviz Bazında Durum Aynı mı?

Yatırımları değerlendirirken dolar veya euro bazında hesap yapmak daha sağlıklı sonuç verebilir.

Örneğin;

2016 yılında 350.000 TL yaklaşık 120.000 dolar seviyesindeydi.

2026 yılında aynı ev 9 milyon TL olsa bile döviz karşılığı yaklaşık 220-250 bin dolar seviyesinde olabilir.

Yani TL bazında yaklaşık 25 kat artış görülürken dolar bazında artış yalnızca yaklaşık iki kat civarında kalabilir.

Bu durum yatırımın görünenden daha farklı bir tablo ortaya koyduğunu gösteriyor.

Kira Geliri Büyük Bir Avantaj Sağladı

Konut yatırımının önemli avantajlarından biri düzenli kira geliridir.

10 yıl boyunca kiraya verilen bir ev;

Örneğin yıllık ortalama kira getirisi %3 seviyesinde olsa bile, 10 yıl sonunda elde edilen toplam kira geliri yatırımın önemli bir bölümünü oluşturabilir.

Ancak kira gelirleri her zaman kesintisiz devam etmeyebilir.

Görünmeyen Masrafları Unutuyoruz

Birçok yatırımcı yalnızca alış ve satış fiyatına odaklanıyor.

Oysa 10 yıl boyunca şu giderler de oluşuyor:

Bu maliyetler toplam yatırım getirisini düşündüğünüzden daha fazla azaltabiliyor.

Krediyle Alındıysa Hesap Değişiyor

Eğer ev kredi kullanılarak satın alındıysa tablo tamamen farklı olabilir.

Özellikle düşük faiz dönemlerinde kullanılan uzun vadeli krediler, yüksek enflasyon ortamında yatırımcı lehine önemli avantaj sağladı.

Çünkü;

Bu nedenle aynı evi iki farklı yatırımcı satın almış olsa bile, kredi kullanım şekli yatırımın başarısını ciddi biçimde değiştirebilir.

Doğru Lokasyon Her Şeyi Değiştiriyor

Her ev aynı kazancı sağlamadı.

10 yıl önce doğru bölgelerden yatırım yapanlar çok daha yüksek getiri elde etti.

Özellikle;

çok daha hızlı değer kazandı.

Buna karşılık nüfusu azalan veya yatırım almayan bölgelerde fiyat artışları daha sınırlı kaldı.

Alternatif Yatırımlarla Karşılaştırınca Ne Oluyor?

Gerçek yatırım başarısını ölçmenin en doğru yollarından biri alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırmaktır.

Aynı para;

hangi yatırım daha yüksek reel getiri sağlayacaktı?

Bazı dönemlerde konut açık ara öne geçerken, bazı dönemlerde borsa veya altın daha yüksek performans gösterebildi.

Bu nedenle “Ev her zaman en iyi yatırımdır.” demek doğru değildir.

Satış Anındaki Vergi ve Komisyonlar da Hesaba Katılmalı

Ev satılırken de çeşitli maliyetler ortaya çıkar.

Bunlar arasında;

yer alabilir.

Satış fiyatı yüksek görünse bile bu giderler net kazancı azaltacaktır.

En Büyük Kazanç Belki de Psikolojik

Konut yatırımının en önemli avantajlarından biri yatırımcıya güven hissi vermesidir.

Birçok kişi için ev;

Bu psikolojik güven, finansal getirinin ötesinde önemli bir değer oluşturur.

10 Yıllık Yatırımın Gerçek Özeti

Bugün geriye dönüp baktığımızda 10 yıl önce ev alan yatırımcıların büyük bölümü nominal olarak ciddi kazanç elde etti.

Ancak gerçek yatırım performansını değerlendirirken yalnızca satış fiyatına bakmak doğru değildir.

Enflasyon, döviz kuru, kira gelirleri, bakım giderleri, vergiler, kredi maliyetleri ve alternatif yatırım fırsatları birlikte değerlendirilmelidir.

Doğru lokasyonda, doğru zamanda ve doğru finansman modeliyle alınan bir konut, uzun vadede oldukça başarılı bir yatırım olabilir. Ancak yanlış bölgede alınan, yüksek maliyetlerle finanse edilen veya uzun süre boş kalan bir konut, beklenen kazancı sağlamayabilir.

Kısacası, “10 yıl önce ev alan herkes zengin oldu.” söylemi gerçeğin yalnızca bir kısmını yansıtıyor. Gerçek kazanç; rakamlardan çok, yatırımın tüm yaşam döngüsü boyunca oluşan gelirler, giderler ve reel satın alma gücü dikkate alınarak hesaplandığında ortaya çıkıyor. Bu nedenle geçmişe bakarken yalnızca fiyat etiketine değil, yatırımın toplam maliyetine ve net getirisine odaklanmak çok daha sağlıklı bir değerlendirme sunacaktır.

Etiketler: emlak yatırımı, gayrimenkul yatırımı, finansal okuryazarlık

İlgili Yazılar